Avukat Ali YABAN

1. GENEL OLARAK

            6098 Sayılı Kanun’un 352. maddesi, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nda yer verilmeyen; fakat 6570 sayılı Kanun’un 7. maddesinin birinci fık­rasının (a), (e) bentleri ile ikinci fıkrasını karşılayan, kiracıdan kay­naklanan sebeplerle kira sözleşmesinin sona erdirilmesi hallerini düzenlemektedir. Madde metnine baktığımızda, kiracıdan kaynaklanan tahliye sebeplerinin üç fıkra halinde düzenlendiğini görmekteyiz. Bu sebeplerden ilki, kiracının yazılı tahliye taahhüdü vermesi halidir. İkinci olarak, kira parasının zamanında ödenmemesi sebebiyle aynı kira dönemi içinde iki haklı ihtarın yapılmasını arayan sona erme hali düzenlenmiştir. Son olarak ise, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir ko­nutu bulunması durumunda kiraya verenin kira sözleşmesini sona erdirebilme imkanı düzenlenmiştir.

            Mülga GKHK md. 7/e hükmünün^[1] yerini alan TBK md. 352/II hükmünde^[2] kira sözleşmesinin iki haklı ihtar ile sona erme hali düzenlenmiştir.

            TBK md. 352/II hükmüne göre, kiracı bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa; kiraya veren, kira süresinin veya bir yıldan uzun süreli kira sözleşmesinde ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı davayla kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.

            2. TEMERRÜD ve ŞARTLARI

            Kiracının kira bedelini ödemedeki aksaklıkları ile doğrudan il­gili olan bu madde hükmünü, yine 6098 sayılı Kanunun “Kiracının Temerrüdü” başlıklı 315. madde hükmü ile birlikte değerlendirmemiz gerekecektir. TBK md. 315 hükmüne göre, kiracı kiralananın teslimin­den sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verecektir^[3]. Kiracıya verilen mehilde, kira bedeli ödenmezse sözleşmenin feshedileceğinin, tahliye davası açılacağının bildirilmesi gerekli değildir^[4]. Kiracının kira borcunu ifa etmemesi halinde, kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir.

            Aynı maddenin ikinci fıkrasında, ko­nut ve çatılı işyeri kiraları için kiraya veren tarafından verilecek sü­renin en az otuz gün olacağı ve bu sürenin kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlayacağı konu­ları düzenlenmiştir. 818 sayılı BK. md. 260 hükmünden farklı olarak, 6098 sayılı TBK md. 315 hükmüyle kira bedelinin ödenmemesi üzerine iki haklı ihtar yapılarak açılacak tahliye davasının kapsamı içerisine yan giderleri ödeme borcu da alınmış, böylece Yargıtay’ın kabul et­tiği^[5] kira bedeli borcunun ödenmesinde temerrüt ile yan gider bor­cunun ödenmesinde temerrüt arasındaki fark ortadan kaldırılmıştır. TBK’ nın 315. maddesi ile getirilen bir diğer yenilik, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nda aranmayan; ancak Yargıtay kararlarında aranan, kiraya veren tarafından kiracıya yapılacak bildirimin yazılı olması koşulu­nun açıkça düzenlenmiş olmasıdır.

            Her ne kadar TBK md. 315 ile 352 hükümleri veya 818 sayılı BK md. 260 ile 6570 sayılı Kanun’un m. 7/e hükümleri kiracının kira be­delini ödemedeki aksaklıklarını düzenlese de, bu hükümlerin uygu­lama alanları birbirinden farklıdır. Örneğin bir kiracı kira paralarını daima geç yatırır; ancak bu gecikme hiçbir zaman otuz günü geçmez­se, TBK md. 315 hükmü (BK md. 260) uygulanamayacaktır. Çünkü bu maddenin uygulanabilmesi için kiracının yazılı bildirime rağmen, kira bedelini en az otuz günden fazla geciktirmesi gereklidir. Kiracının her kira bedelini belirlenen vadeden sonra; fakat otuz günlük mehil süresinden önce yatırması halinde, kiraya veren kira sözleşmesini fes­hedemeyecektir. Aynı şekilde kiracının bir kira bedelini otuz günden daha fazla gecikme ile ödemesi fakat diğer kira bedellerini zamanın­da ödemesi halinde de TBK md. 352/2 hükmü (6570 S. Kanun md. 7/e) uygulanamayacaktır. Çünkü bu hükmün uygulanabilmesi için en az iki kira bedelinin ödenmesinde aksaklık meydana gelmesi gerekmek­tedir. Bu yüzden bu iki hüküm, birbirinin tekrarı veya birbiriyle çe­lişen hükümler olarak değil, birbirini tamamlayan hükümler olarak ele alınmalıdır.

            TBK md. 315 ile 352 hükümleri arasındaki bir diğer fark da, bu hükümlerin neticeleri açısındandır. TBK md. 315’te düzenlenen ihtar neticesinde verilen süre içerisinde kiracı kira bedelini ödemez ise, kira sözleşmesi kiraya verenin fesih beyanı ile sona erer ve sözleşme sona erdiği için de kiraya verenin kiralananın iadesine ilişkin dava açma hakkı ile ilgili süre sınırı yoktur. Ancak TBK 352. maddeye göre ve­rilen ihtarlar neticesinde kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez, sadece kiraya verene kira sözleşmesini sona erdirme hakkı verir ve kiraya veren bu hakkını mutlaka iki haklı ihtarın yapıldığı kira yılı­nın bitiminden başlayarak bir ay içerisinde dava yoluyla kullanmak zorundadır.

1. Kira Parasının Muaccel Olması

            Kiracının, kira bedelini zamanında ödememesi nedeniyle temerrüde düşmesi için; öncelikle kira bedelinin muaccel olması, kiralayan tarafından istenebilir, talep edilebilir olması gerekir^[6]. İhtarların haklı sayılabilmesi, ihtarnamenin keşide edildiği tarihte ihtar konusu kira alacağının muaccel olması ve ödemelerin ihtarnamenin tebliğinden sonra yapılması şartına bağlıdır.

            Kira parasının ne zaman ödeneceği TBK md. 314’ ye göre belirlenecektir^[7]. Hükme göre kira parasının ödenme zamanı sözleşmeye, sözleşmede hüküm yoksa örf ve adete, yine bir sonuca varılamıyorsa kanuna göre belirlenecektir. Uygulamada taraflar ödeme zamanını sözleşme ile kararlaştırmaktadır. Kira parasının ödenme zamanı ile ilgili sorun, net bir tarih kararlaştırmaksızın sözleşmeye kira parasının her ay peşin ödeneceğinin yazılmasında ortaya çıkmaktadır. Yargıtay kararlarında peşin ödeneceği kararlaştırılan kira paralarının her ayın en geç üçüncü günü akşamına kadar ödenebileceği belirtilmiştir^[8]. TBK’daki yeni düzenleme ile ödemenin her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödenmesi gerektiği belirtilmiştir. Böylelikle ödenme zamanına ilişkin kanunda düzenleme yapılmıştır.

• Kira Parasının Zamanında Ödenmemesi

             Kiracı, vadeye bağlı olarak talep edilebilir hale gelen kira bedelini o iş günü mesai bitimine kadar ödemek zorundadır. Borçlar Hukukunda para borcunda asıl olan, borcun alacaklıya götürülmesi olduğundan, kiracı kira parasının ödeme zamanını kaçırmaması gereklidir.

            Kira borcu belirlenen zamanda ödenmemişse, bu sebeple gönderilen ihtar haklı olup, kira bedelinin muaccel hale gelmesinden önce gönderilen ihtar haklı sayılmayacaktır[9]. Ödeme zamanının sözleşmede kararlaştırılmış olmasına rağmen, kiracının ödemeyi sözleşmede kararlaştırılanın aksine, farklı zamanlarda yapması ve kiralayanın da bu ödemeyi itiraz etmeden kabul etmesi halinde, sözleşmede kararlaştırılan vade zımnen değiştirilmiş olmaktadır. Kiracının bu ödemesi belirli zamanlarda ve devamlılık arz edecek şekilde gerçekleşiyorsa, vadeye ilişkin sözleşmede yer alan hükmün zımnen değiştiği gerek doktrinde^[10] gerek de Yargıtay uygulamalarında kabul edilmiştir^[11]. Kiracının ödemeleri düzenlilik arz etmesi gerekli olup, kiralayanın itiraz etmemesi ödemenin sözleşmede kararlaştırılan vade tarihinde yapılmasından zımnen vazgeçtiği anlamına gelmemelidir. Mesela sözleşmede kiranın her ayın başında ödeneceği kararlaştırılmış; ancak kiracının her ayın onunda yaptığı ödemeler sürekli olarak hiçbir çekince ileri sürülmeksizin kiralayan tarafından alındığı taktirde, artık bu şekilde ödeme hususunda bir teamülün oluştuğu söylenebilecektir. Bu nedenle kiralayanın sözleşmede kararlaştırılan zamanda ödeme yapılmadığı gerekçesi ile göndereceği ihtarlar haklı sayılamaz[12]. Ödemelerin bazen ayın birinde bazen onunda bazen yirmisinde yapılması halinde, bu değişik tarzdaki ödemelerin belirli tarihlerde uzun süre istikrarlı olarak devam etmemesi sebebiyle teamülden bahsedilemeyecektir. Dolayısıyla zımni değişikliğin olup olmadığı, her somut olayın özellikleri dikkate alınarak MK md. 2 de öngörülen[13] iyiniyet kuralları çerçevesinde karar verilmelidir. Kiralayan, kiracıya karşı sözleşmede kararlaştırılan şekilde ödeme yapılmasını isteme hakkına her zaman sahip olduğu için kiracıya göndereceği ihtarla tek taraflı olarak bu şekilde ödeme teamülünü bozabilir[14].

• İhtarın Çekilmesi

            TBK md. 352/II de, ihtarın yazılı şekilde yapılması gerektiği açık bir şekilde yer almaktadır. Kiracıya gönderilecek ihtarın, yazılı olması dışında kanunda başka bir şart aranmamaktadır^[15]. Bu bentte yazılı şekil ifadesi ile adi yazılı şekil kastedilmektedir^[16]. Uygulamada, kiralayanlar ispat kolaylığı açısından, genellikle ihtarları noter vasıtasıyla çekmektedir. Bununla birlikte, bir mektup, telgraf veya takip talepnamesi neticesi düzenlenen ve kiracıya gönderilen ihtarlı ödeme emri de bu hususta kiralayanın yazılı irade beyanı yerine geçmektedir^[17].

            3. BİR KİRA YILI İÇİNDE İKİ HAKLI İHTAR ÇEKİLMESİ

1. Bir Kira Yılı Kavramı

            TBK md.352/II bendinde “bir yıl içinde” ifadesi yer almaktadır; ancak bunun ne anlama geldiği Kanunda belirtilmemiştir. İşin niteliği de dikkate alındığında doktrinde de kabul edildiği üzere, bir yıl ifadesi ile bir takvim yılının değil, bir kira yılının kastedildiği kabul edilmektedir^[18]. Kanunda yer alan bir yıl ifadesinin bir kira yılı olarak kabul edilmesi hususunu bir örnekle açıklamak gerekirse; örneğin, 06.06.2009 tarihinde başlayan ve iki yıllık bir süre için yapılan bir kira sözleşmesini ele alalım. Burada kira yılının tespiti için kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihleri esas alınarak bir kira yılı belirlenecek ve iki ihtar, bu şekilde belirlenen bir kira yılı içindeki farklı aylara ilişkin olacak, muhataba da o kira yılı içinde gönderilecektir^[19]. Buna göre olayımızdaki kira yılını belirlersek; sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihini göz önünde bulundurarak 06.06.2009-06.06.2010-06.06.2011 şeklinde birer yıllık dönemlere ayrılacak ve buna göre de kira yılı belirlenmiş olacaktır. Kiracının kira bedellerini her ay ve o ayın en geç onu akşamına kadar ödeyeceği sözleşme ile kararlaştırıldığı; ancak kiracının 2009 yılının Aralık ayına ilişkin kira ile 2010 yılının Nisan ayına ait kira parasını zamanında ödeyemediği ve kiralayanın da, kiracının kendisine bu bedelleri ödemesinden önce kiracıya iki haklı ihtar ulaştırdığı varsayıldığında, kiralayan kira dönemi bittiğinde yani kira sözleşmesi sona erdiğinde kiracıya tahliye davası açabilecektir. Söz konusu gecikme, 06.06.2009-06.06.2010 dönemleri arasındaki aynı kira yılı içerisinde gerçekleşmiştir. Buna karşılık, kiracının 2010 yılının Mart ayına ve 2010 yılının Ekim ayına ilişkin kira bedellerini ödemede gecikmesi, 06.06.2009-06.06.2010 ve 06.06.2010-06.06.2011 dönemleri kira yılı içinde gerçekleşmiştir. 2010 yılı içinde gerçekleşmesinden dolayı aynı takvim yılı içerisinde gerçekleşmiş olmakla birlikte, aynı kira yılı içerisinde yer almadıklarından, TBK md.352/II hükmü uygulama alanı bulamayacaktır.

            Kiracıya gönderilen ihtarın bir kira yılı içinde farklı aylara ilişkin olması gereklidir[20]. Bu nedenle iki kira yılı içinde yapılan veya değişik kira yılına ilişkin olarak yapılan iki haklı ihtar hali, bir yıllık kira döneminde iki haklı ihtar olarak kabul edilmemektedir[21]. Kira bedelinin senelik olarak peşin ödeneceği hususu taraflarca kararlaştırılmış ise, borcun ödenmemesi halinde bir kira yılı içinde kiracıya; ancak bir ihtar gönderilebileceğinden, TBK md.352/II nin uygulanması mümkün olmayacaktır^[22].          

            Yargıtay, 6570 sayılı Kanun’un 7/e maddesinde geçen bir kira yılı ifadesinden hareketle, kira sözleşmesinin bir yıldan kısa süreli olma­sı halinde kira sözleşmesinin iki haklı ihtarla sona eremeyeceğini kabul etmekteydi[23]. 6570 sayılı Kanun’un 7/e maddesinde yer verilmeyen, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde iki haklı ihtarın kira sözleşmesini sona erdirmeye yeterli sebep oluşturması, 6098 sayılı Kanun’un 352/II hükmü ile açıkça kabul edilmiştir. Artık bir yıldan kısa süreli kira sözleşmeleri de iki haklı ihtara dayalı olarak sona erebilecektir. Bir yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri bakımından kira sözleşmesinin sona erdirilebilmesi için, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılması gereklidir. Bu sözleşmelerde, bir kira yılını aşan süreler içinde kalması koşuluyla, iki haklı ihtar da, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde olduğu gibi, sözleşmenin dava yoluyla sona erdirilmesi için yeterli olacaktır[24].

• Bir Yıldan Az ve Fazla Süreli Kira İlişkisi

            Kiracı, kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtar ya da hukuken kabul edilebilir ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir[25].

            Kira sözleşmesinin süresi bir yıldan uzun olduğunda, sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihlerine göre kira yılı tespit edilecek, kiracıya gönderilecek iki haklı ihtarın aynı kira yılı içinde farklı aylara ilişkin olması gerekecektir. Ancak kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihleri dikkate alınarak bir kira yılı belirlendikten sonra geriye kalan zaman diliminin bir yıldan daha az olması durumunda, iki haklı ihtarın söz konusu olup olmayacağı hususunda; Yargıtay’ın, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde, bir yılı aşan kısmın bir yıldan daha az olması halinde, bu aşan sürede kiracıya gönderilen iki haklı ihtarın uygulanmasına imkan vermediği yönünde kararları mevcuttur[26].             Doktrinde, Kanun da yer alan bir yıllık sürenin boşu boşuna kanuna yazılmadığı, bir yıllık sürenin her hangi bir anlam içermediğini söylemenin doğru olmadığı ileri sürülmüş, bir yıllık süre denmesiyle bir üst sınır getirilmiş ve bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde bir yılı aşan kısım iki haklı ihtara konu yeni bir dönemi ifade ettiği belirtilmiştir[27].

            TBK md.352/II de, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde iki haklı ihtarın yapılması öngörülmüştür. Böylelikle, Yargıtay’ın bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde iki haklı ihtara dayalı olarak tahliyeyi mümkün görmeyen içtihadı hükümsüz kalmıştır.

            TBK daki yeni düzenleme ile bir yıldan daha uzun kira sözleşmelerinde, bir yıllık kira dönemleri veya kalan bir yıldan daha kısa süreli kira dönemi içerisinde ihtar yapılmalıdır. Yargıtay tarafından bir yıldan daha uzun süreli; ancak yıldan sonra kalan sürenin bir yıl olmadığı kira sözleşmelerinde kalan sürede haklı ihtar uygulamasını reddeden içtihatları ortadan kaldırılmış olmaktadır[28].    

            4. İHTARIN İÇERİĞİ

            İhtarın içeriği ile ilgili madde metninde herhangi bir açıklama yer almamaktadır. Ancak ihtarın amacının kiracıyı kanundan do­ğan ödevini yerine getirmeye çağırmak ve ona kira parasını ödetmek olduğunu dikkate aldığımızda, ihtar ile hangi ayın kira parasının ödenmediği ve bunun otuz gün içerisinde ödenmesi gerektiği, öden­mediği takdirde tahliye davasının açılacağı ikazlarında bulunulma­lıdır^[29]. TBK md. 315 ile 352/II (BK. m. 260 ile 6570 sayılı Kanun’un 7/e maddesi) maddeleri uyarınca kira­cıya gönderilen ihtarlar mahiyeti itibariyle aynı olduğundan, mehil verilip verilmemesi uygulamada karışıklığa yol açacaktır. Yargıtay’ın da kabul ettiği üzere her iki ihtar için de mehil aranmalı; ancak bu ihtarın TBK md. 352/II hükmü (6570 sayılı Kanun m. 7/e) uyarınca iki haklı ihtar olarak kullanılabilmesi açısından verilen mehil içerisinde yapılan ödeme ihtarı hükümsüz bırakacak etkiye sahip olmamalıdır. İhtara haklılık kazandıran unsur, kira bedelinin sözleşme veya kanun hükmü gereğince belirli bir ifa zamanında yerine getirilmemesidir^[30]. İki ayrı kira yılı içinde yapılmış birer haklı ihtar veya bir kira yılında aynı aya ait iki ihtar, bu madde kapsamında iki haklı ihtar olarak de­ğerlendirilemeyecektir^[31]. Yargıtay ayrıca, kendisine ödeme ihtarı gön­derildiğini öğrenen kiracının ihtar eline geçmeden, yani ihtarın kira­cıya tebliğinden önce, yapacağı ödeme ile ihtarın haklılığını ortadan kaldıracağını kabul etmektedir^[32].

            Kanun maddesinde iki haklı ihtarın bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içerisinde, bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde bir kira yılı içerisinde yapılması aran­dığı için, kira bedelinin yıllık kararlaştırıldığı kira sözleşmelerinde iki haklı ihtarın oluşması mümkün olamayacaktır^[33]. Yargıtay, sürenin bitiminin belirlenemeyecek olması gerekçesiyle, süresi belli olmayan kira sözleşmelerinde GKHK md.7/e bendinin uygulanamayacağını belirtmiştir^[34]. Belirsiz süreli kira sözleşmeleri ile ilgili bir hüküm bulunmamakla beraber, yasada hüküm bulunmayan hallerde, bu kanuna aykırı olmamak şartıyla Borçlar Kanunu’nun maddeleri uygulanabilecektir. Yargıtay’ın söz konusu maddeyi göz ardı edip, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde iki haklı ihtarın uygulanamayacağı yönünde içtihat geliştirmesi hukuki olarak doğru değildir. Kanaatimizce, 6098 sayılı Kanun’un 352/2. maddesine göre bir yıl ve daha uzun süreli kira söz­leşmeleri açısından getirilen hüküm belirsiz süreli kira sözleşmeleri için de uygulanabilecektir. Böylece bir kira yılını aşan süreler içinde kalması koşuluyla, iki haklı ihtar, bir yıldan kısa süreli kira sözleşme­lerinde olduğu gibi, sözleşmenin dava yoluyla sona erdirilmesi için yeterli sebep oluşturacaktır. Ancak sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilmek için iki haklı ihtarın aynı kira yılı içerisinde yapılması gereke­cektir. Aynı kira yılının hesabı da kira sözleşmesinin başlangıç tarihine göre belirlenecektir.

            İhtarın içeriğinin açık olması ile kastedilen, kiracıya gönderilen ihtarda, hangi ayın/ ayların ya da ödeme döneminin kira parasının ödenmediğinin, ödenmeyen kira paralarının miktarının ne kadar olduğu ve ödenmesi gerektiği belirtilmelidir^[35].

            5. İHTARIN HAKLI OLMASI

            Kiralayan tarafından[36], kiracıya yapılan ihtarın haklı olması gerekir. İhtarın haklılığını ispat yükü kiralayandadır[37]. Madde metninde hangi ihtarların haklı bir ihtar niteliğinde olacağından bahsedilmemiştir. İhtarın haklı olması ile kastedilen, kiracıya gönderilen iki ihtarın hem sözleşme şartlarına hem de hakkaniyet kurallarına uygun olacak biçimde ve zamanda

gönderilmesidir[38]. Bir kira yılı içinde gönderilen bu iki ihtarın haklı olup olmadığı tespit edilmeden kiralananın boşaltılmasına karar verilmesi mümkün değildir[39].

            Aynı aya ilişkin gönderilen iki ihtardan ikincisihaklı sayılmaz. Bu iki ihtar, bir ihtar yerine geçecektir.  Dolayısıyla,  muaccel olan ay kira parası veya birikmiş kira alacakları tek bir ihtara konu yapılabilecek iken, bunun bölünerek iki ayrı ihtara konu yapılması haklı iki ihtar olgusu doğurmaz[40].

            Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde ödemenin üç ayda bir yapılacağı kararlaştırılmışsa, bu halde ihtarların aynı kira yılı içinde farklı üç aylık dönemlere ilişkin olması gereklidir.  Yine, sözleşmede kiranın her altı ay sonunda ödeneceği kararlaştırıldığı takdirde, ikinci ihtarın aynı kira yılı içinde gönderilebilme imkanı olmadığı için ikinci altı ay dolduktan sonra yapılan ihtarın da haklı sayıldığı ve kiralanana iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açabilmesine imkan vermektedir[41]. Yıllık kiranın iki taksit şeklinde ödenmesinin kararlaştırılması durumunda, iki ayrı zamanda ödenmesi gereken bir borç olması sebebiyle iki haklı ihtar da mümkün olabilmektedir[42].

            Kira sözleşmesinde, kira bedelinin her ay peşin ödeneceği kararlaştırıldığı taktirde, kiranın en geç Yargıtay kararlarında, ayın üçüncü günü mesai bitimine kadar ödenmesi gerekir. Üçüncü günün mesai bitiminden önce gönderilen ihtarlar haklı sayılmaz. Kira aktinin başlangıcı aybaşı değil de mesela ayın sonu ise ve kira bedeli de bu tarihten itibaren üç gün içinde ödenmişse, vadenin ilk günü olan ayın onunda ödeme yapılmadığı gerekçesi ile gönderilen ihtar da haklı sayılmamaktadır[43]. Sözleşmede kira bedelinin ödeneceği tarih açıkça belirtilmişse, -kira bedeli her ayın üçüncü günü ödenecektir denmişse, ayın üçüncü günü- mesai bitimine kadar ödeme yapılması gerekmektedir[44]. Yeni düzenleme ile ödemenin her ayın sonunda yapılacağı belirtilmiştir.

            Uygulamada kiraya verenler özellikle kira bedelini arttırmak için, kiracının verdiği kira parasını almayıp sonra da ihtar çekme yoluna gitmektedirler. Kiracı kiralayanın ikametgahına giderek kirayı ödemek isterse ya da ikametgahta ödemeli olarak yollarsa ve buna rağmen kiralayan kabulden kaçınırsa, bundan sonra kiralayanın kira parasının zamanında ödenmediği gerekçesiyle kiracıya yolladığı ihtar haklı sayılmayacaktır[45]. Bu durumda kiralayanın temerrüdü söz konusu olur ki: kiracı mütemerrit kiralayanın kira parasını kabul etmemesi nedeniyle TBK md. 107 hükmü[46] gereğince tevdi yeri tayini ve tevdi yerine kira bedelini yatırmakla borcundan kurtulur[47].

            Kira bedeli, para borcu olduğu için götürülecek borçlardandır[48]. Sözleşme ile aksi kararlaştırılmadıkça kira borcunun kiralayanın ikametgahında ödenmesi gerekir. Kiracı kiralayanın ikametgahına gitmek yerine masrafı kendisine ait olmak üzere konutta ödemeli olarak da kira borcunu PTT vasıtasıyla gerçekleştirebilir. Kira bedelinin bu şekilde ödenmemesi halinde, kiralayanın göndereceği ihtar haklı olacaktır[49]. Ama taraflar sözleşmede kira parasının bankaya yatırılacağını da kararlaştırmış olabilirler ya da sözleşmede kararlaştırmamakla beraber, kiracının kirayı bankayı yatırması ve kiralayanın devamlı olarak bu ödeme biçimini kabul etmesi taraflar arasında istikrarlı şekilde mutat hale gelmişse, daha

sonra bu ödeme biçimini gerekçe göstererek kiralayanın ihtar göndermesi hakkaniyete aykırılık teşkil eder ve bu ihtarı haksız kılar. Kira sözleşmede ayın üçüncü günü kiranın ödeneceği kararlaştırılmışsa, ödemenin üçüncü günü akşamına kadar kiralayana ulaşması gerekir. Bu durumda kiracı kira parasını konutta ödemeli olarak yollayacaksa, kiralayanın eline üçüncü günü akşamı ulaşacak şekilde kira parasını PTT’ye yatırması gerekir. Yoksa üçüncü günü PTT’ye yatırıp da kiralayanın eline geçeceği zamana kadar ki döneme kiralayanın katlanmasını istenemez; çünkü ödemeyi kiralayanın kira bedelinin bizzat alması gereklidir[50].  

            Feyzioğlu, Yargıtay’ın “PTT’ye veriliş tarihinin ödeme günü olarak kabulü icabeder.” görüşünün hukukun genel prensiplerine aykırı olduğunu, ikametgahta ödemeli olarak PTT’ye yatırılsa da, bu PTT’ye yatırmanın borcun alacaklıya götürülmesi anlamına gelmeyeceğini savunmuştur[51]. Arpacı ise, yapılan eleştirilerin yerinde olmasına rağmen, Yargıtay’ın bu tutumunu olumlu karşıladığını; çünkü 6570 sayılı yasanın düzenlenme amacının zayıf konumda olan kiracıyı korumak olduğunu, Yargıtay’ın da bu şekildeki kararlarıyla 6570 sayılı yasanın sosyal amacına uygun bir tutum sergilediğini belirtmiştir[52]. Kanaatimizce, kiracının edimi kira bedelini, belirtilen ödeme yeri ve süresinde kiralayana vermek olduğundan, kira bedelinin kiralayanın eline geçtiği anın ödeme günü kabul edilmesi gereklidir.

             Kira bedeli dışında bazı ödemelerin de kiracı tarafından yerine getirileceğini taraflar aralarında yaptıkları kira sözleşmesinde kararlaştırabilirler. Kiracının bu borçlarını yerine getirmemesi, madde metninde kira bedeli olarak düzenlenme yapıldığından, haklı ihtara yol açmaz. Kanunun bu hükmü dikkate alındığında, kiracının kendisine ait olan elektrik, su, kapıcı, aydınlatma, temizleme parasını ödememesi -kira parasına dahil olmamaları sebebiyle- haklı ihtara neden olmaz. Elektrik, su ve benzeri ödemeleri kiralayan kendi üzerine almış ve bu sebeple de kira bedelini yüksek tutmuşsa, sözleşme ile kararlaştırılan kira bedelinin hiç ödenmemesi veya eksik ödenmesi nedeniyle gönderilen ihtar haklı sayılacaktır[53].

            Kira sözleşmesinde kira bedelinin, net kira bedeli ve stopaj ödenmesi şeklinde kararlaştırılması halinde, stopaj oranlarındaki değişikliklerin kiracıya yansıtılamayacağı, bu durumun haklı ihtar kabul edilemeyeceği Yargıtay kararlarında belirtilmiştir^[54].

            Bazen kiracı, kira bedelinin çok küçük bir kısmını ödememiş olabilir. Böyle durumlarda, çekilen ihtar dürüstlük kurallarına aykırılık teşkil ediyorsa kiralayanın ihtar göndermesi hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilmeli ve haklı görülmemelidir[55].

            Kira bedelinin tespitine yönelik dava açıldığında, kiracı uyuşmazlık konusu olmayan kira parasını zamanında ödemekle yükümlüdür. Kira tespit kararı kesinleştikten sonra ve kiracının da bu kesinleşmiş ilamdan haberi olması ve ayrıca birikmiş farkların tamamının yahut bir kısmının aynı kira yılına ait olması halinde kiracının farkları ödememesi üzerine kiralayanın

göndereceği ihtar haklı sayılacaktır[56].

            Kira tespit kararı kesinleşmeden aradaki farkların ödenmediği gerekçesiyle gönderilen ihtar haklı sayılamaz[57].

            Kiralananın taşınmaz kat mülkiyeti hükümlerine tabi bir yer olması halinde, kiracı ortak alanların bakımı, onarılması, iyileştirilmesi için kanun hükmünce öngörülen giderleri ödediği taktirde bu giderleri KMK m. 22/I uyarınca[58] kira bedelinden mahsup edebilir. Bu halde kiralayanın eksik ödeme nedeniyle göndereceği ihtar haklı sayılmayacaktır.

            İhtarın keşide edilmesinden sonra; ancak tebliğinden önce kiracının kira bedelini ödemesi hali doktrinde tartışılmıştır. Bir görüşe göre, ödeme tebliğden önce yapılmışsa davanın reddi, tebliğ ödemeden önce yapılmışsa tahliyeye karar verilmesi, ödeme tarihi ile tebliğ tarihi aynı zamanda gerçekleştirilmişse, bu halde ödemedeki ve tebliğdeki saat farkı dikkate alınarak karar verilmesi gerekir. Buna göre, kiracıların gecikmeli olarak ifa ettikleri ödemelerin hoşgörü kuralları içinde kalmak koşulu ile değerlendirilmesi gerektiğini, bu husus dikkate alındığında iki haklı ihtardan ilkinin uyarma amacı güttüğünü, ikinci ihtarın ise kiracıya tanınan koruma zırhını yıktığını, bunu da ancak tebellüğ ile sağlanabileceğini ileri sürmektedir[59].

            Diğer görüşe göre ise, kiracının kira bedelini ihtarı öğrenmeden önce veya öğrendikten sonra ödemesinin önemli olmadığını, önemli olanın kiracının zamanında ödeme yapmayarak kendisine ihtar çekilmesine sebep olduğunu bu sebeple de kiralayanın kendisine ihtar çekeceğini öğrenmeden önce ödeme yapmış olmasının, yapılan ihtarın haksız sayılmasına yol açamayacağı belirtilmektedir[60].

            Yargıtay uygulamaya yön verecek kararlar vermiştir[61]. Kanaatimizce; ihtar henüz kendisine ulaşmadan önce kiracı kira parasını yatırırsa bu taktirde ihtar haklı sayılmamalıdır. Burada kiracının bu durumdan kiralayan aleyhine yararlanmasına da imkan tanınmayacak şekilde, ihtarın keşide edildiği tarihte ödeme olmamışsa, ihtarın haklılığı kabul edilmelidir.

            Kira bedelinin bono gibi ticari bir senetle ödenmesi kararlaştırılmışsa, kiralayanın bunu tahsile vermeyip ya da kiracının ikametgahına gidip ondan talep etmeden doğrudan ihtar göndermesi halinde iki haklı ihtar söz konusu olmaz[62].

            Kira sözleşmesinde, kiracının bir aya ilişkin kira borcunu ödememesi halinde kira dönemine ait olan tüm kira borçlarının muacceliyet kazanacağı kabul edilmişse, ihtarın haklılığı söz konusu olamayacaktır. Bu durumda, kiralayanın ikinci ihtarı çekme imkanı ortadan kalkmış olur ve iki haklı ihtar söz konusu olamaz[63].

            6. İHTARIN TEBLİĞİ

            İhtarın TBK md. 315’deki şekil şartlarını içermesi zorunlu değildir[64]. İhtarların hukuki sonuç doğurabilmesi için, kiracıya usulüne uygun bir şekilde tebliğ edilmesi gerekmektedir[65]. Burada önemli olan ihtarın tebliğidir. Kiracıya tebliğ konusunda, 7201 sayılı Tebligat Kanununun hükümleri dikkate alınacaktır[66].

     SONUÇ

         6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe girmesi ile 6570 Sayılı Kanun ve 818 Sayılı Borçlar Kanunu hükümleri mülga olmuştur. Kanundaki yeni düzenlemeler, kiralananın tahliyesine ilişkin doktrin ve Yargıtay kararları doğrultusunda yapılmaya çalışılmıştır. Buna rağmen bazı konular tam olarak düzenlenmemiş, uygulayıcılara bırakılmıştır.  

            Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa; kiraya veren, kira süresinin veya bir yıldan uzun süreli kira sözleşmesinde ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı davayla kira sözleşmesini sonlandırabilir.

            Kiracının kira bedelini ödemedeki aksaklıkları TBK md.315 “Kiracının Temerrüdü” ve md. 352 “Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle” tahliyeye ilişkin madde hükmü birbirini tamamlar niteliktedir. TBK md. 315 hükmüne göre, kiracı kiralananın teslimin­den sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verecek, süre sonunda kira bedeli ödenmezse sözleşme feshedilebilecektir. TBK md. 352/II hükmüne göre ise, bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtar gönderilmesi halinde tahliye istenebilecektir. Kanundaki bu düzenlemeler, kiracının sürekli kirayı vaktinde ödemeyerek kiraya vereni mehil tayinine mecbur bırakması ve sonra da verilen mehil süresi içinde ödemede bulunarak tahliyeyi önlemesi­ne engel olmak için birbirinin yerine uygulanabilecektir.

Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi halinde, kiralayan muaccel olan kira parasını ihtar göndererek talep edilebilecektir. TBK’da ödemenin her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödenmesi belirtilerek, kiranın ödenme zamanı belirtilmiştir. Kira parasının ödenme zamanı sözleşmeye, sözleşmede hüküm yoksa örf ve adete, yine bir sonuca varılamıyorsa kanuna göre belirlenecektir. Uygulamada taraflar ödeme zamanını sözleşme ile kararlaştırmaktadır.

  İhtar ile hangi ayın kira parasının ödenmediği ve bunun bir ay içerisinde ödenmesi gerektiği, öden­mediği takdirde tahliye davasının açılacağı belirtilmelidir. İhtarın haklı olabilmesi için, kira borcunun muaccel olmasından sonra gönderilmiş olması gerekir. Kiracıya gönderilen ihtarın yazılı şekilde yapılması gerekli olup, ispat kolaylığı açısından genellikle ihtarlar noter vasıtasıyla çekilmektedir. Mektup, telgraf, mail, takip, ihtarlı ödeme emri de, kiralayanın yazılı irade beyanı yerine geçmektedir.

İhtarın haklı olması ile kastedilen, kiracıya gönderilen iki ihtarın hem sözleşme şartlarına hem de hakkaniyet kurallarına uygun olacak biçimde ve zamanda gönderilmesidir. Muaccel olan ay kira parası veya birikmiş kira alacakları tek bir ihtara konu yapılabilecekken, bunun bölünerek iki ayrı ihtara konu yapılması haklı iki ihtar olgusu doğurmaz. Bir kira yılı içinde gönderilen iki ihtarın haklı olup olmadığı tespit edilmeden kiralananın tahliyesi gerçekleşmez.

Kanunda belirtilen bir yıl ifadesi ile bir kira yılından bahsedilmektedir. Kiracıya gönderilen ihtarın bir kira yılı içinde farklı aylara ilişkin olması gereklidir. Dolayısıyla iki kira yılı içinde yapılan veya değişik kira yılına ilişkin olarak yapılan iki haklı ihtar hali, bir yıllık kira dönemindeki iki haklı ihtar olarak kabul edilemez.

Kira sözleşmesinin süresi bir yıldan uzun olduğunda, sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihlerine göre kira yılı tespit edilecek, kiracıya gönderilecek iki haklı ihtarın aynı kira yılı içinde farklı aylara ilişkin olması gerekecektir. Kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihleri dikkate alınarak bir kira yılı belirlendikten sonra geriye kalan zaman diliminin bir yıldan daha az olması durumunda; 6570 sayılı Kanun’un 7/e maddesinde yer verilmeyen, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde iki haklı ihtarın kira sözleşmesini sona erdirmeye yeterli sebep oluşturması, 6098 sayılı Kanun’un 352/II hükmü ile açıkça kabul edilmiştir. Dolayısıyla bir yıldan kısa süreli kira sözleşmeleri de iki haklı ihtara dayalı olarak sona erebilecektir.

---

[1] Mülga GKHK md. 7/e: “Kira bedelini vaktinde ödememelerinden dolayı haklı olarak bir yıl içinde kendilerine iki defa yazılı ihtar yapılan kiracılar aleyhine, ayrıca ihtara hacet kalmaksızın, kira müddetinin hitamında” 

[2] TBK md. 352/II: “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” 

[3] Ayrıntılı bilgi için Bkz., Burcuoğlu, Haluk, “6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 7. Maddesinin (e) Bendi Uyarınca İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Kurumunun, Borçlar Kanunu’nun 260. Maddesindeki Temerrüt (Direnim) Nedeniyle Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi İle Karşılaştırılması ”, İBD, Sayı 1-3, Cilt 59, 1985, s. 67-69.

[4] Y.6.HD. T.28.09.1998, E.1998/7355 – K.1998/7431, “6570 sayılı Yasanın 7. maddesinin (e) bendi kira bedelinin zamanında ödenmemesi nedeniyle bir yıl içinde iki defa haklı olarak yazılı ihtarnameye sebep olan kiracılar aleyhine kira sözleşmesinin sonunu takip eden bir ay içinde dava açılmasını öngörmektedir. Bu bende göre çekilen ihtarların Borçlar Kanunun 260. maddesinde olduğu gibi belli bir şekli yoktur, dolayısıyla ihtarlarda ödemelerin yapılması için süre vermeye gerek yoktur.”

[5] Y. 6. HD. T. 06.10.1982, E. 8264, K. 8444, “Elektrik parası iki haklı ihtara esas teşkil etmez”; Y. 6. HD. T.20.11.1987, E. 8044, K. 11864, “Yakıt gideri hariç olmak üzere eklentileri temerrüde esas alınmaz.”   

[6] Tunaboylu, Müslim, Kira Kanununa Göre Tahliye Davaları, 2. Bası, Ankara, 2007, s. 424; Anıl, Yaşar Şahin, Kira Aktinden Doğan Tahliye Davaları, İstanbul, 1991, s. 686;

Y.6.HD. T.21.02.2005, E.10997-K.1205, “….Taraflar arasındaki yazılı sözleşme 1.7.2001 başlangıç tarihli ve bir yıl sürelidir. Kiranın, her ay peşin, nakit ödenmesi kararlaştırılmıştır. Davanın açıldığı tarih itibariyle 1.7.2003-2004 kira döneminde davalının iki haklı ihtara neden olduğu ileri sürülmüştür. Ancak 2004/Mart ayı kirası için davalıya gönderilen ihtar henüz bu ay kirası muaccel (istenilebilir) olmadan gönderilmiştir. Sözleşmede yazılı ödeme günü, (her ay peşin) kiranın ayın üçüncü günü ödeneceği anlamında olduğu yerleşen içtihatlarla kabul edilmiş olduğundan bu ihtar haklı değildir. 21.4.2004 tarihinde keşide edilen ihtarla 2004 yılı hem Mart hem de Nisan kiraları istenmiş olup kiranın ödendiği kanıtlanmadığından bu ihtar haklı ise de önceki ihtar haklı olmadığından davanın reddine…”

[7] TBK md. 314; “Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.”

[8] Tandoğan, Haluk, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Cilt I/2, 4. Bası, İstanbul 1989, s. 221; Özmen, Saba Ethem, “ Kira Bedelinin Zamanında Ödenmemesi Sebebiyle Çekilen İki Haklı İhtarın Niteliği İle Buna Bağlı Yargıtay İçtihatlarının Eleştirisi”, Türkiye Barolar Birliği Dergisi, Sayı 6, 1989, s. 904-905.

[9] Şenyüz, Doğan, Borçlar Hukuku Genel ve Özel Hükümler, 2. Bası, Bursa, 2005, s.215; Olgaç, Senai, Borçlar Hukuku Akdin Muhtelif Nevileri (III), Kira, İstanbul, 1966, s.159; Yavuz, Cevdet/Özen, Burak/ Acar, Faruk, Borçlar Hukuku Dersleri, Özel Hükümler, Ekim, 2012, s.327; Zevkliler, Aydın/ Havutçu, Ayşe, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Ankara, 2007, s.250.

[10] Feyzioğlu, Necmeddin Feyzi, Borçlar Hukuku İkinci Kısım Akdin Muhtelif Nevileri (Özel Borç İlişkileri),Cilt I, 4. Bası, İstanbul, 1980 s. 568; Özmen, s. 905; Malkoç, Aytaç/ Kılıçoğlu, Mustafa, Kira-Tahliye-Tesbit ve Tazminat Davaları, Ankara, 1991, s.190.

[11] Feyzioğlu, s. 698; Tandoğan, s. 222.

[12] Malkoç/Kılıçoğlu, s. 190; Y. 6. HD. T.16.1.1989, E.15951/K.63, “Davalı vekili, ödemelerin öteden beri gecikmelerle ve gayrı muayyen zamanlarda yapıldığını ve bu hususta taraflar arasında teamül oluştuğunu savunmuş ve bununla ilgili ödeme makbuzları sunmuştur. Ödemeler hususundaki teamülün oluşması için bunun uzun süre muntazam ve istikrarlı bir şekilde yapılması gerekir. Bu husus davalı tarafça kanıtlanmamıştır.” (Yavuz, s. 3753.); Aynı yönde, bkz.,Y.6.HD., 26.10.1972 T., E.4492, K.3884 sayılı kararı.

[13] TMK md. 2; “Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak    

   zorundadır.

Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.”

[14]Y.6.HD. T.19.09.1979, E.4249/ K.6669; “Kira parasının her aybaşında peşin olarak ödeneceği sözleşmede yazılı bulunmaktadır. 1970 yılından sonra ayın yirmisinde ödenmesi yolunda bir teamül doğduğu tarafların beyanından anlaşılmaktadır. Ancak davacı 8.8.1977 tarihinde keşide ettiği ve davalıya 09.08.1977 tarihinde tebliğ edilen ihtarla, bundan sonra ödemelerde bu teamülü bozduğunu ve kiraların sözleşmede yazılı olduğu şekilde ay başında peşin olarak ödenmesini istemiştir. Davacının yazılı sözleşmeye uygun ödeme yapılmasını istemesi kanuni hakkıdır. Bu bakımdan belirtilen ihtarın tebliğinden itibaren davalının akitteki ödeme şartına uygun ödemede bulunması gerekir.”

[15]Olgaç, Senai, Kira Parasını Tespit ve Tahliye Davaları, İstanbul, 1968, s. 160; Y.6.HD. T.10.9.1998, E. 6835/  K. 6808, “…. Davacı, bir kira yılı içinde davalının iki haklı ihtara sebebiyet verdiğinden bahisle, kiralananın tahliyesini istemiştir. Davalı, husumetin kendisine yöneltilmesinin yanlış olduğunu, ihtarların şekil şartlarına uygun olarak tanzim edilmediğini, davanın reddini savunmuştur…6570 sayılı Kanunun 7. maddesinin (e) bendinde, ihtar için bir şekil şartı kabul edilmemiştir. Süresinde ödenmeyen kira paralarının hatırlatılması ve istenmesi yeterlidir…”

[16]Zevkliler/Havutçu, s. 250-251; Şenyüz, s. 215.

[17]Tandoğan, s. 224-225; Feyzioğlu, s. 695; Tunçomağ, Kemal, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Cilt II,  3.Bası, İstanbul, 1977, s. 687.

[18]Aral, Fahrettin, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 7. Bası, Ankara, 2007, s. 279; Feyzioğlu, s. 694; Arpacı, Abdülkadir, Kira Hukuku ve Uygulaması, İstanbul, 2002, s.129; Tunçomağ, s.686; Burcuoğlu, Haluk, Yargıtay Kararları Işığında 6570 Sayılı Yasa’ya Göre Kiracının Tahliye Edilmesi, İstanbul 1993, s.261; Yavuz/Özen/Acar, s.318; Erdoğan, Celal, Tahliye, Kira Tespiti ve Kira Alacağı Davaları, Ankara 1990, s. 878, “bir yıl deyiminin bir takvim yılı olarak kabul edilmesi gerektiğini ileri sürmüştür. Ancak Tandoğan bu görüşe karşı çıkarak, kira yılı olarak değil de takvim yılı olarak kabul edildiği taktirde, kira yılı ile takvim yılının örtüşmemesi halinde kira yılının ilk takvim yılı girmeden işlemiş aylarında gönderilen ihtarların geçerli kabul edilmesinin mümkün olmadığını ileri sürmüştür. Fakat daha sonra Erdoğan da görüşünü değiştirmiş ve doktrince ve uygulamada kabul edildiği şekilde yani kira yılı şeklindeki görüşü benimsemiştir.” Bu bilgi için bkz., Tandoğan, s. 225, dpn.121.

[19]Erdoğan, s.1154.

[20]Y. 6.HD. T.25.10.1999, E. 8586/K. 8549, “… davacı, 1.11.1997 – 1.11.1998 kira yılında davalının iki haklı ihtara neden olduğunu ileri sürerek kiralananın tahliyesini istemiştir. Davacının 9.11.1998 tarihinde keşide ettiği ikinci ihtar 16.11.1998 tarihinde tebliğ edilmiştir. Bu durumda bu ihtar 1.11.1997 – 1.11.1998 kira yılı içinde keşide ve tebliğ edilmediğinden, iki haklı ihtar olgusu gerçekleşmediğinden davanın reddine…”

[21]Yavuz/Özen/Acar, s. 317-318; Zevkliler/Havutçu, s.251.

[22] Aral, s. 279; Feyzioğlu, s.696; Şenyüz, s. 216; Y.6.HD. T.17.11.1993, E.11824/ K.12071, “…kira bedelinin senelik ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz…”

[23] Y.6.HD. T. 20. 07. 2011, E. 2011/3191, K. 2011/8464, “İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracının bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebebiyet vermiş olması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde ve bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde iki haklı ihtar oluşmaz.”;

Y. 6. HD. T. 27. 11. 1984, E.1984/11626-K. 1984/11876, “Burada belirtilen bir yıllık süre takvim yılı olmayıp kira yılıdır. Bu bakımdan bir kira yılından daha az süreli kira akitlerinde akit 6570 sayılı Kanunun 11. maddesi gereğince bir yıllık kiraya dönüşmedikçe, iki haklı ihtar nedeniyle kiralananın boşaltılması istenilemez. Bu cihet göz önünde tutulmadan yazılı şekilde kiralananın boşaltılmasına karar verilmesi, usul ve kanuna aykırıdır.” (Burcuoğlu, Haluk, Yargıtay Kararları Işığında 6570 Sayılı Yasa’ya Göre Kiracının Tahliye Edilmesi, İstanbul, 1993, s. 261)

[24] Madde gerekçesi için bkz. Antalya, Gökhan, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, İstanbul, 2011, s. 399. 

[25] Erzurumluoğlu, Erzan, Sözleşmeler Hukuku, Özel Borç İlişkileri, Ankara, Ekim, 2012, s.112. 

[26] Y.6.HD. T.20.1.1997, E. 12004, K. 119, “…davacı vekili, davalının 1.7.1994 başlangıç tarihli ve 1.5.1996 tarihinde sona eren kira sözleşmesi ile kiralananda kiracı olduğunu, bu dönem içinde muaccel hale gelen kira borçlarını zamanında ödememesi nedeniyle 5 defa ihtara maruz kaldığını ve iki haklı ihtar nedeniyle kiralanandan tahliyesini talep etmiştir. Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 1.7.1994 tarihinde başladığı ve 30.6.1995 günü akşamı sona ermiştir. İkinci kira yılı ise, 1.7.1995 günü başlayıp 1.5.1996 tarihinde bitmiş olmakla, kira süresi bir yıldan aşağı bulunmaktadır…1995 yılı Ocak-Haziran ayları arası kira paralarının istenilmesine ilişkin ödeme emrinin tebliğinin birinci kira yılı içinde olduğu dosyadan anlaşılmaktadır. Bundan sonra davalıya tebliğ edilen 4 ayrı ihtar da ikinci kira dönemi içinde kalmakta olup, bu kira dönemi de bir yıldan az olduğundan, bu dönem içinde iki haklı ihtar sebebine dayanılarak tahliye davası açılması mümkün değildir. Bu sebeple, olayda iki haklı ihtar olgusu gerçekleşmemiştir.”

Y.6. HD. T. 10.12.2001,E. 9318/K.9484, “Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 4.11.1999 başlangıç – 4.9.2001 bitim tarihlidir. Süresi 1 yıldan fazla akitlerde 2 haklı ihtara dayanan tahliye davalarının kabulü için dönem içindeki birer takvim yılında ihtarların haklı olması gerekir. Bir takvim yılından az sürede iki haklı ihtar bahse konu olamaz. Olayımızda, iki haklı ihtar 4.11.1999-4.11.2000 yılına ait olmayıp, ondan sonraki geri kalan 10 aylık süreye aittir. Bu müddet bir yıldan az olduğundan bu dönemde iki haklı ihtardan bahsedilemez. Davanın bu nedenle reddine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile tahliye kararı verilmesi hatalı olmuştur.”

[27] Özmen, s.908; Burcuoğlu, Karşılaştırılması, s. 76-77, “Kira sözleşmesinin bir yılı aşan kısmı bir yıldan daha kısa süreli olsa bile, dönem sonunda bildirimde bulunulmaması halinde sözleşme bir yıl uzayacaktır. Sözleşmenin yasa gereği uzayabileceği ihtimali dikkate alınmaksızın, sözleşme süresi bittiğinde sözleşmenin de mutlaka sona ereceği şeklinde düşünmek yanılgıya sebep olur. Diğer tahliye sebeplerinde sözleşme süresinin bir yılı aşan kısmının bir yıldan az olması hiçbir rol oynamaz iken, bu imkanın tanınmaması hukuk sisteminin bütünlüğü ilkesi ile bağdaşmadığı görüşündedir.”

[28] Gümüş, Mustafa Alper, Yeni 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanuna Göre Kira Sözleşmesi, İstanbul, Temmuz, 2012, s.334, “Örneğin 22 aylık bir kira sözleşmesinde, iki haklı ihtar ya ilk on iki aylık kira döneminde ya da kalan on aylık kira dönemi içerisinde yapılmalıdır.”  

[29] Zevkliler, Aydın, Özel Borç İlişkileri, 8. Baskı, Ankara, 2004, s.270; Aral, s.277.   

[30] Tandoğan, s.221.

[31]Y.6.HD. T.30.06.2011, E.2011/1952 – K.2011/7194, “İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracının bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtara sebebiyet vermiş olması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde ve bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde iki haklı ihtar oluşmaz.”

[32]Y.6.HD. T.22.01.1987 E.1986/14357 – K.1987/428, “İki haklı ihtarda ihtarların bir kira yılı içinde muaccel hale gelmiş (istenebilir durumunu almış) değişik ayların kirasına ilişkin olarak en az iki defa kiracıya tebliğ edilmesi, haklılığı içinde ödemelerin ihtarların tebliğinden önce yapılmaması şarttır. Tebliğinden sonra yapılan ödemelerin hukuki değeri yoktur. İhtarlar tebliğ ile hukuki sonuç doğuracağından ödemelerde tebliğ tarihinin esas alınması şarttır.”

[33]Yavuz/Özen/ Acar, s.306.

[34]Y.6. HD. T.13.05.2002,E.3145/K.3197 “….süresiz akitlerde….iki haklı ihtarın oluşmayacağı….”

[35]Tandoğan, s. 225.; Olgaç, Tahliye, s. 161; Burcuoğlu, Yargıtay Kararları Işığında, s.260; Feyzioğlu, s. 691; Şenyüz, s. 215; Yavuz/Özen/Acar, s. 318.; Aral, s. 279.

[36] Y.6.HD. T.20.11.1995, E.11084/ K.11297, “Kiralayan birden fazla ise kiralayanların tamamının ihtarda bulunması gereklidir.”  

[37] Gümüş, s.331.

[38] Feyzioğlu, s.697; Tandoğan, s.221; Tunçomağ, s.682.

[39] Yavuz, Nihat, Türk Kira Hukuku, Cilt III, Ankara, 2003, s.3752.

[40] Malkoç/Kılıçoğlu, s. 189; Şenyüz, s. 215, Y.6.HD. T.21.03.2000, E.2232 / K.2364 , “Davacı 11.12.1998 takip ve 26.12.1998 tebliğ tarihli ihtarlı ödeme emri ile 1998 yılı Kasım ayı kira parasının ödenmesini istemiştir. Ödeme ihtarın tebliğinden sonra 28.12.1998 tarihinde yapılmakla bu ihtar haklıdır. Yine davacı 11.12.1998 takip ve tebliğ tarihli ödeme emri ile 1998 yılı Aralık ayı kira parasını ve 5.1.1999 takip 6.1.1999 tebliğ tarihli ödeme emri ile 1999 yılı Ocak ayı kira parasını istemiş ise de ihtarlara konu edilen kira paralarını kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 4. maddesinde belirtilen muacceliyet şartı gereğince ilk ihtarın takip tarihi olan 26.12.1998 tarihinde istenmesi mümkün iken bölünerek ayrı ihtarlara konu yapılması bu ihtarları haklı kılmaz. Bu durumda iki haklı ihtar olgusu gerçekleşmediğinden davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde tahliye kararı verilmesi hatalı olmuştur.”;

Y.6.HD T.21.01.2002, E.2001/9882-K.2002/135, “Davacı 17.11.2000 keşide 21.11.2000 tarihli ihtarname ile Kasım 2000 tarihli kirasını istemiş ödeme ihtardan sonra olduğundan bu ihtar haklıdır. 18.11.2000 keşide 20.11.2000 tebliğ tarihli ihtar ile Nisan, Mayıs, Haziran, Temmuz, Ağustos ve Eylül, Ekim kiraları istenmiş ilk ihtarın keşide edildiği 17.11.2000 tarihinde 2. ihtara konu edilen ayların kiraları da muaccel hale gelmiştir. İlk ihtarla istenmesi mümkün iken bölünerek 2. ihtara konu edilmiş olması 2. ihtarı haklı kılmaz. Bu durumda bir kira yılı içinde 2 haklı ihtarın varlığından bahsedilemeyeceğinden davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile tahliye kararı verilmesi hatalı olduğundan hükmün bozulması gerekmiştir.”

[41] Tunçomağ, s. 686.

[42] Erdoğan, s. 879.

[43] Tandoğan, s.221;HGK. 13.4.1968, 47/252, “Kira aktinin başlangıcı ayın on beşinde ise, her ay kira en geç ayın  

    on sekizi akşamına kadar ödenmelidir.”

[44]Y.6.HD. T.30.03.1998, E.1998/2864-K.1998/2898, “Davacı 17.6.1997 keşide 19.6.1997 tebliğ tarihli ihtarla 1997 Haziran ayı kira parasının ödenmesini istemiştir. Ödeme 1.7.1997 günü ihtardan sonra yapıldığından bu ihtar haklıdır. 3.9.1997 keşide 4.9.1997 tebliğ tarihli ihtarla da 1997 yılı Eylül ayı kira parası talep edilmiştir. Ödeme 1.10.1997 günü ihtardan sonra yapıldığından bu ihtar da haklıdır. Mahkemece ikinci ihtara konu olan 1997 Eylül ayı kira parasının henüz muaccel olmadan istendiği, kira sözleşmesinde kira bedellerinin peşin ödeneceğinin kararlaştırıldığı, bu ibarenin kira paralarının her ayın 3. günü akşamına kadar ödeneceği anlamını taşıdığı, bu durumda ikinci ihtarın haklı olmadığı ve iki haklı ihtar olgusunun gerçekleşmediği gerekçesiyle tahliyeye ilişkin talebin reddine karar verilmiştir. Taraflar arasındaki yazılı kira sözleşmesinin özel şartlar 1. maddesinde aylık kira parasının her ayın 1. günü ödeneceğine dair kayıt vardır. Ödeme günü kesin olarak tespit edilmiş olduğundan, içtihaden kabul edilmiş olan 3 günlük süre olayda uygulanamaz. Bu itibarla; olayda iki haklı ihtar olgusunun gerçekleştiği kabul edilerek kiralananın tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi hatalı olmuştur.”

[45]Arpacı, s.126.  

[46]TBK md. 107: “Alacaklının temerrüde düşmesi durumunda borçlu, hasar ve giderleri alacaklıya ait olmak üzere, teslim edeceği şeyi tevdi ederek borcundan kurtulabilir.

Tevdi yerini, ifa yerindeki hâkim belirler. Bununla birlikte ticari mallar, hâkim kararı olmadan da bir ardiyeye tevdi edilebilir.”

[47]Feyzioğlu, s. 698; Tandoğan, s. 222.

[48]TBK md. 89; “Borcun ifa yeri, tarafların açık veya örtülü iradelerine göre belirlenir. Aksine bir anlaşma yoksa, aşağıdaki hükümler uygulanır;

1. Para borçları, alacaklının ödeme zamanındaki yerleşim yerinde,

2. Parça borçları, sözleşmenin kurulduğu sırada borç konusunun bulunduğu yerde,

3. Bunların dışındaki bütün borçlar, doğumları sırasında borçlunun yerleşim yerinde,

ifa edilir.

Alacaklının yerleşim yerinde ifası gereken bir borcun doğumundan sonra alacaklının yerleşim yerini değiştirmesi sebebiyle ifa önemli ölçüde güçleşmişse borç, alacaklının önceki yerleşim yerinde ifa edilebilir.”

[49]Tunçomağ, s.682; Erdoğan, s.877;Yavuz/Özen/Acar, s. 317.

[50]Arpacı, s. 127; Y.6.HD. T.13.5.1992, E.6080/ K. 6513; “kira parasının… konutta ödemeli usulle davacıya verilmek şartıyla PTT’ye tevdi edildiği, dosyadaki belgelerden anlaşılmaktadır. Bu ödeme şekli davacının ağında ödeme şeklinde ve yasaya uygun olduğundan PTT’ye veriliş tarihinin ödeme günü olarak kabulü icabeder.”

[51]Bkz. Feyzioğlu, s. 701-703 “Öncelikle kira borcunun götürülecek borçlardan olduğunu, götürme ile göndermenin ise aynı şeyler olmadığını belirtmiş, kiracının konutta ödemeli olarak PTT vasıtasıyla ödeme yapmasının havale hükmünde olduğunu, havalenin, kiracı kiralayan ilişkisine uygulandığında, havale konusunun kiracının kiralayana olan kira borcunun ödenmesi olduğu, bu nedenle de bu kira borcun PTT’ ye yatırıldığı tarihte değil, PTT idaresince kiralayana ödemenin yapıldığı tarihte sona ereceğini belirtmiş, PTT’nin hakim tarafından tevdi edilen bir mahal olmadığını, ancak hakim tarafından tayin edilen tevdi yerine kiracının kira parasını yatırmakla borcundan kurtulabileceğini, bu sebeple PTT ye yatırmakla borcundan kurtulamayacağını, kiracının kira parasını PTT ye yatırdığı tarihte borcunun da sona ereceğini söylemenin isabetsiz olduğunu savunmuştur.” ; Aynı görüş için bkz. Tunçomağ, s. 682.

[52]Arpacı, s.127.

[53]Erdoğan, s. 879.

[54]Y.6.HD. T. 7.5.2001, E.3491/K. 3700 ; “Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 22.6.1992 başlangıç tarihli ve 5 yıl sürelidir. Sözleşmede kira parasının net kira bedeli + stopaj şeklinde ödeneceği kararlaştırılmıştır. Stopaj, mal sahibi adına, onun gelir vergisi olarak iş yerlerindeki kiracıdan kesilip vergi dairesine kiracı tarafından yatırılması gereken meblağdır. Aylık net kiranın 114.700.000 TL olduğu konusu ihtilafsızdır. Sözleşmede net kira miktarı gösterilmiş, stopajın da kiracı tarafından ödeneceği kararlaştırılmış olduğuna göre, stopaj oranlarında meydana gelecek değişiklik davalının ödemesi gereken net kira bedelini etkilemez. Davalı takibe konu Nisan-Mayıs 1999 ayları net kira bedelini ödemiş olduğundan ve davacı stopaj farklarını kira bedeline yansıtamayacağından davada temerrüt olgusunun gerçekleştiğinden söz edilemez. Bu durumda mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken,,,”

[55]Tunçomağ, s. 684; Yavuz/Özen/Acar, s. 317; Şenyüz, s. 215; Tandoğan, s.224.

[56]Y.6.HD. T.06.02.2003, E.1024/K.1168; “Taraflar arasındaki 01.10.1989 başlangıç tarihli ve 2 yıl süreli kira sözleşmesinde ..2. icra takibi 18.03.2002 tarihinde yapılmış ihtarlı ödeme 27.03.2002 tarihinde davalıya tebliğ edilmiştir. Bu takipte Kadıköy 5. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin….karar sayılı dosyası ile arttırılan kira parasından doğan fark istenmiştir. Ödeme emrinin tebliğ edildiği tarihte 18.02.2000 tarihinde onanmak suretiyle kesinleşen kira tespit kararından davalı haberdar değildir…Bu sebeple, iş bu ikinci takip haklı olmadığından davanın reddine…”

[57]Y.6.HD. T.06.02.2003, E.1024/K.1168; “Taraflar arasındaki 01.10.1989 başlangıç tarihli ve 2 yıl süreli kira sözleşmesinde …2. icra takibi 18.03.2002 tarihinde yapılmış ihtarlı ödeme 27.03.2002 tarihinde davalıya tebliğ edilmiştir. Bu takipte Kadıköy 5. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin…karar sayılı dosyası ile arttırılan kira parasından doğan fark istenmiştir. Ödeme emrinin tebliğ edildiği tarihte 18.02.2000 tarihinde onanmak suretiyle kesinleşen kira tespit kararından davalı haberdar değildir…Bu sebeple, iş bu ikinci takip haklı olmadığından davanın reddine…” Y.6.HD. T.19.12.2000, E. 10709/K.10820; “Davacı, 10.2.2000 takip ve 14.2.2000 tebliğ tarihli ihtarlı ödeme emri ile, 3.4.1999 tarihinden 1.2.2000 tarihine kadar olan 11 aylık kira parası farkı olan 1.496.000.000 TL’nin ödenmesini istemiştir. Ödeme ise ihtarın tebliğinden sonra 8.3.2000 günü yapılmıştır. Mahkemece tespit olunan kira parası nedeniyle oluşan kira farkları mahkeme ilamının kesinleşmesiyle muaccel hale gelir, temerrüde ve iki haklı ihtara esas olur. Olayda, kira farkları mahkeme ilamının kesinleşmesinden sonra istendiğine ve ödeme ihtarın tebliğinden sonra yapıldığına göre, bu ihtar da haklıdır. Bu itibarla iki haklı ihtar olgusu gerçekleştiğinden kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken..”

[58]KMK md.22/I– “(Değişik fıkra: 13/04/1983 -2814/10 md.) Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira, miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.”

[59]Feyzioğlu, s. 693-694; Zevkliler/Havutçu, s. 251; Malkoç/Kılıçoğlu, s. 189;  Y.6.HD. T. 29.1.1990, E. 507/ K.759; “…..tarihlerinde keşide olunan ..ihtarlarına konu aylar kira bedelleri… ihtarların tebliğ edildikleri günlerde ödenmiştir. Davacı kira bedellerinin ihtarların tebliğinden sonra ödendiğini iddia etmiştir. Davalı davaya cevap vermediği gibi duruşmaya gelmediğinden iddia unsurlarını reddetmiş sayılır. Bu sebeple…..ödemelerin ..ihtarların tebliğinden sonra olduğunun davacı tarafından ispat olunması gerekir. Bu yön üzerinde durulmadan…”

[60]Tandoğan, s. 223-224; Yavuz/Özen/Acar, s. 317-318.

[61]Y.6.HD. T.28.11.2005, E.9549/K.10896; “davacının Karabük İcra Müdürlüğünün 2004/4035 sayılı dosya ile icra takibi yaptığı ödeme emrinin 06.09.2004 tarihinde tebliğ edildiği ancak ödemelerin Ağustos ayı kirası olarak 83.000.000. TL ve kira farkı olarak 70.900.000 TL şeklinde bankaya 31.08.2004 tarihinde yatırıldığı anlaşılmaktadır. Ödeme emrinin tebliğinden önce kira bedelinin yatırılmış olduğundan bu ihtar 6570 sayılı yasanın 7/e maddesi anlamında haklı ihtar olarak kabul edilemez. Bu nedenle iki haklı ihtar olgusu gerçekleşmediğinden davanın reddi gerekirken…” ;

Y.6.HD. T. 01.02.2005, E.11073/K.422, “davalı kiracıya gönderilen ve 14.4.2003 tarihinde tebliğ edilen ihtarla istenilen Nisan 2003 ayı kirası, davalı tarafından konutta teslim kayıtlı havale ile 9.5.2003 tarihinde ihtar tebliğinden sonra gönderildiğinden birinci ihtar haklıdır. Ancak Mayıs 2003 ayı ile ilgili olarak gönderilen 170.000.000 TL’nin ödenmesi istenilen ihtarname davalıya 15.5.2003 tarihinde tebliğ edilmiş ve davalı bu tebliğden önce Mayıs 2003 ayı kirasını 9.5.2003 tarihinde konutta teslim kayıtlı olarak kiralayana göndermiş olduğuna göre bu ayla ilgili ihtar haklı değildir…..Bu durumda iki haklı ihtar olgusu gerçekleşmediğinden davanın reddine..”

[62]Aral, s. 278; Zevkliler/Havutçu, s. 250-251; Y.6. HD. T.27.1.2000, E. 203/ K. 359, “…Ticari senetlerin ciro kabiliyeti olduğundan, kiracının verdiği senedin kimin elinde olduğunu bilmesi icap eder. Bu senet bankaya tahsile verilmişse, gönderilen ihbarla senedin ödeme yeri borçlu tarafından biliniyor demektir. İhbara rağmen ödenmemesi halinde, iki haklı ihtar veya temerrüt konusu yapılıp, buna ilişkin ihtarlar gönderilebilir. Senet tahsile verilmeyip, alacaklının elinde tutuluyorsa, alacaklının borçlunun ayağına gidip senedi verip karşılığını alması gerektiğinden, bu yola gitmeden doğrudan doğruya ihtar göndererek iki haklı ihtar veya temerrüt konusu yapması mümkün değildir…”

[63]Y.6. HD., 08.12.2005 T., E. 9719, K. 9975 “…Taraflar arasındaki 15.4.2004 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesinde aylık kiranın her ayın 15’inde peşin olarak hesaba ödeneceği kararlaştırılmış olup, özel şartlar 2 maddesinde de kira bedelinin gününde ödenmemesi halinde diğer aylara ait kira bedellerinin muaccel olacağına dair hüküm bulunmaktadır. Bu muacceliyet şartı geçerli olup tarafları bağlar. Davacı 25.2.2005 tarihli takip talepnamesi ile muaccel olan dönem sonuna kadar tüm kira paralarını isteyebilecekken 2005 yılı Mart ayı kirasını ikinci bir ihtara konu yapması nedeniyle, 16.3.2005 tarihli takip talepnamesi haklı ihtar niteliği taşımaz. davanın reddi gerekirken..”;

Y.6.HD. T.24.02.2004, E.765/K.1102, “Taraflar arasında, 1.4.2001 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünde kira parasının her ayın birinci günü ödeneceği ve kiracının bir aya ilişkin kira parasını ödemede temerrüde düşmesi halinde kira dönemine ilişkin vadesi gelmemiş tüm kira alacaklarının muacceliyet kazanacağı kabul edilmiştir. Sözleşmede bu şekilde muacceliyet şartının bulunduğu hallerde iki haklı ihtar sebebiyle tahliye istenemez. Bu husus göz önünde tutularak tahliye talebinin reddine karar vermek gerekirken…”;

Y.6.HD, T.3.5.1999, E.3939/ K.3950, “…davacı vekili, 2.12.1997 keşide tarihli ihtarla 1997 yılı Kasım ayı ve müteakip tüm aylar kirasını talep etmiş, bu ihtarname 3.12.1997 günü davalıya tebliğ edilmiştir. Davacı tarafından kira sözleşmesinin özel şartlar 4. maddesine göre keşide edilen bu ihtarname ile kira yılının sonuna kadar olan tüm kiralar istenildiğinden, 1998 yılı Temmuz ayı kirası için keşide edilen 8.7.1998 tarihli ihtar haklı olarak kabul edilmez. Çünkü ikinci ihtarla istenilen Temmuz ayı kirası da, ilk ihtarın keşide edildiği tarihte özel şartlar 4. madde gereği muaccel olmuş ve davacı tarafından istenilmiştir. Yeniden ikinci bir ihtara konu yapılması, ikinci ihtarı haklı kılmaz. Bu nedenle olayda iki haklı ihtar olgusu gerçekleşmemiştir.”

[64]TBK md. 315; “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.”

[65]Malkoç/Kılıçoğlu, s. 189; HGK. T.05.07.1953, K.6/33 “….ihtarın yapılmış olması demek, kira ödenmesi için ihtarın kiracıya tebliğ edilmiş olması demektir. İhtar kağıdının notere verilmiş olması, hukuki bakımdan ihtar yapılmış olması demek değildir. Gerçekten ihtar, hukuki nitelikçe, tamamlanması ulaşmaya bağlı bildirimlerdendir. Bu bakımdan kiracının, kirayı zamanında ödemeyerek, haklı ihtarın yapılmış sayılacağı yollu görüş yasaya uygun sayılmaz…”

[66]Y.6.HD T.11.09.1995, E.1995/7332 – K.1995/7753; “…Gerçekten sözü edilen ihtarlar telgraf şeklinde keşide edildiğinden, bunların tebliği Tebligat Kanunu hükümlerine tabi değildir. O bakımdan, bizzat davalıya verilmeyen ihtar telgrafların geçerli ihtar olarak kabul edilmesi doğru değildir. 9.12.1994 keşide tarihli telgraf, 10.12.1994 tarihinde bizzat davalıya tebliğ edilmişse de, sadece bu haklı ihtarla iki haklı ihtar olgusunun gerçekleştiği kabul edilemez.”

 

KAYNAKÇA 

·  ANIL, Yaşar Şahin: Kira Aktinden Doğan Tahliye Davaları, İstanbul, 1991. 

·   ANTALYA, Gökhan: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, İstanbul, Beta, 2011.

·  ARAL, Fahrettin: Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 7. Bası, Ankara, 2007.

·   ARPACI,
Abdülkadir: Kira Hukuku ve Uygulaması, İstanbul,
2002.

·  BURCUOĞLU, Haluk: “6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 7. Maddesinin (e)
Bendi Uyarınca İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Kurumunun, Borçlar Kanunu’nun
260. Maddesindeki Temerrüt (Direnim) Nedeniyle Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
İle Karşılaştırılması ”, İBD, Sayı 1-3, Cilt 59, 1985, s. 67-69. (Karşılaştırılması)

· BURCUOĞLU, Haluk: Yargıtay Kararları Işığında 6570 Sayılı Yasa’ya Göre Kiracının Tahliye Edilmesi, İstanbul, 1993. (Yargıtay Kararları Işığında)

·    ERDOĞAN, Celal: Tahliye, Kira Tespiti ve Kira Alacağı Davaları, Ankara, 1990

·    ERZURUMLUOĞLU, Erzan: Sözleşmeler Hukuku, Özel Borç İlişkileri,
Ankara, Ekim, 2012.

·    FEYZİOĞLU, Necmeddin Feyzi: Borçlar Hukuku İkinci Kısım Akdin Muhtelif
Nevileri (Özel Borç İlişkileri), Cilt I, 4. Bası, İstanbul, 1980.

·   GÜMÜŞ, Mustafa Alper: Yeni 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanuna Göre
Kira Sözleşmesi, İstanbul, Temmuz, 2012

·    MALKOÇ, Aytaç/ KILIÇOĞLU, Mustafa: Kira-Tahliye-Tesbit Ve Tazminat Davaları,
Ankara, 1991.

·    OLGAÇ,
Senai: Borçlar Hukuku Akdin Muhtelif Nevileri (III), Kira, İstanbul
1966. (Kira)

·    OLGAÇ, Senai: Kira Parasını Tesbit ve Tahliye Davaları, İstanbul, 1968.(Tahliye)

·  ÖZMEN, Saba Ethem: “ Kira Bedelinin Zamanında Ödenmemesi Sebebiyle Çekilen İki Haklı İhtarın
Niteliği İle Buna Bağlı Yargıtay İçtihatlarının Eleştirisi”, Türkiye Barolar
Birliği Dergisi, Sayı 6, 1989, s. 900-918.

·       ŞENYÜZ, Doğan: Borçlar Hukuku Genel ve Özel Hükümler, 2. Bası, Bursa, 2005.

·        TANDOĞAN, Haluk: Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Cilt I/2, 4. Bası, İstanbul 1989.

·        TUNABOYLU, Müslim: Kira Kanununa Göre Tahliye Davaları, 2. Bası, Ankara, 2007.

·        TUNÇOMAĞ,
Kemal: Türk Borçlar Hukuku
Özel Borç İlişkileri, Cilt II, 3. Bası, İstanbul, 1977.

·        YAVUZ, Cevdet/ ÖZEN, Burak/ ACAR, Faruk: Borçlar Hukuku Dersleri, Özel Hükümler,
Ekim, 2012.

·        YAVUZ, Nihat: Türk Kira Hukuku, Cilt III, Ankara, 2003.

·      ZEVKLİLER, Aydın/ HAVUTÇU, Ayşe: Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Ankara,

2007. 

·     Web Siteleri   /  www.kazanci.com