Av. Alim YABAN

                                                                       GİRİŞ

Hızlı nüfus artışı ve özellikle küçük yerleşim yerlerinden göçler nedeniyle,nüfusun giderek kalabalıklaştığı büyük şehirlerde konut ihtiyacı da gün geçtikçe nüfusa paralel olarak  artmakta, yeterli arsa üretilemediğinden mevcut arsaların da değeri yükselmektedir. Dolayısıyla müteahhitler arsanın finansmanında zorlanmaktadırlar. Yine,özellikle konut ya da iş yeri fiyatlarının yüksek olduğu bölgelerde, boş arsa sahipleri ya da üzerindeki binadan daha fazla değer arz eden arsaların sahipleri de arsalarını daha iyi değerlendirmek, daha kıymetli bir veya birkaç konut veya işyerine sahip olmak imkanı mevcutken, böyle bir yapıyı inşa ettirecek finansmanı çoğu zaman bulamamaktadırlar.

Tüm bu nedenler müteahhitler ile arsa sahiplerini “kat karşılığı inşaat”, “arsa karşılığı inşaat”, “arsa karşılığı kat yapımı”, “arsa payı karşılığı bağımsız bölüm yapımı”gibi isimlerle adlandırılan bir sistem içerisinde buluşturmaktadır. Bu sistemde, arsa sahibi, arsası üzerinde müteahhidin yapacağı inşaattan kendisine kalacak olan dairelere karşılık olarak para vermek yerine arsasının belli bir kısmının mülkiyetini müteahhide geçirmektedir. Müteahhit ise, mülkiyeti kendisine geçirilmesi vaat edilen arsa payları karşılığında, arsa sahibinin alıkoyduğu arsa paylarına bağlanan bağımsız bölümlerin yapımını üzerine almaktadır. Dolayısıyla, arsa sahibi, arsasının bir kısmını müteahhide vererek, belli sayıda konut ya da işyeri (bağımsız bölüm) sahibi olmak suretiyle, arsasını daha iyi değerlendirmekte, üstelik bu inşaat işleri için para ödemek zorunda kalmamaktadır. Müteahhit ise, arsayı finanse etmek yükünden kurtulmakta, hatta çoğu zaman inşa edeceği konutlardan veya işyerlerinden kendi uhdesinde kalacak olanları daha işe başlamadan ya da işin belli aşamalarında üçüncü kişilere satarak inşaatın finansmanını da karşılamakta, bu suretle düşük finansmanla yüksek karlar elde edilmektedir.

Bu sistemde arsa sahibi arsasını, müteahhit ise teşebbüs gücünü en verimli sekilde değerlendirmiş olmaktadır. Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki tüm bu ilişkilerin kavranmasına yönelik olmak üzere uygulamada “kat karşılığı inşaat sözleşmesi”, “arsa karşılığı inşaat sözleşmesi”,  “arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesi” ya da “arsa payı karşılığı bağımsız bölüm yapımı sözleşmesi” gibi isimlerle anılan bir sözleşme tipi ortaya çıkmıştır. Çalışmamızda, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden hak kazanan üçüncü kişilerin hukuki durumları incelenecektir. Ancak, kat karşılığı bağımsız bölüm yapımı işine ilişkin sözleşme ve hükümleri gerek konunun alt yapısını oluşturmak açısından gerekse üçüncü kişilerin arsa sahibi ve yüklenici ile olan ilişkilerinin belirlenebilmesi açısından önem arz etmektedir. Dolayısıyla, çalışmamızın ilk bölümünde bu sözleşme tüm yönleri ile incelenmiştir. Çalışmamızın kapsamı üçüncü kişilerin hukuki durumları ile sınırlandırılmıştır.

Sonuç kısmında da konunun kısaca özeti yapılmış ve  şahsi görüşlerimize yer verilmiştir.

                                                                  BİRİNCİ BÖLÜM

                         KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN TANIMI,

  HUKUKİ NİTELİĞİ, UNSURLARI VE ŞEKLİ

1-)KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMENİN TANIMI VE KONUSU

B.K. madde 355’de “İstisna,bir akiddir ki onunla bir taraf(müteahhit) diğer tarafın(iş sahibi) vermeyi taahhüt eylediği semen mukabilinde bir şey imalini iltizam eder.” Şeklinde eser sözleşmesinin tanımı yapılmıştır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi de eser sözleşmesinin bir türüdür. Doktrinde ve uygulamada “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” Borçlar Kanunun mad. 355 ve devamındaki maddelerinde hüküm bulan eser sözleşmesinin tanımından yola çıkılarak birbirine yakın şekillerde tanımlanmaktadır.

UYGUR[1], bu sözleşmeyi, “iş sahibinin bir arsanın (bir taşınmazın) muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, müteahhidin bir inşa (yapı) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği geçerliliği resmi şekle bağlı, kural olarak ani edimli, geçici – sürekli karmaşığı, tam olarak iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir.” şeklinde tanımlamıştır. YAVUZ[2], bu sözleşmeyi, “arsa payı karşılığı kat yapım sözleşmesiyle bir taraf (müteahhit), diğer tarafın (arsa sahibinin) arsası üzerinde ve arsadaki belli payların mülkiyetine karşılık bağımsız bölümler inşa etmek suretiyle bütünlük arz eden bina yapma borcu altına girmekte ve bunlar arasında bu hususları konu edinen bir anlaşma yapılmaktadır” şeklinde yorumlamıştır. KARTAL[3], bu sözleşmeyi, “Yüklenicinin, iş sahibinin arsası üzerinde ve arsa üzerinde belli veya belirlenebilir payların mülkiyetine karşılık bağımsız bölümlerin bir bütünlük taşır biçimde inşa edilmesini üstlendiği bir sözleşmedir.” Şeklinde tanımlamıştır.

Kanun ve doktrindeki görüşler doğrultusunda tanımlama yapılacak olursa; kat karşılığı inşaat sözleşmesi, tarafların karşılıklı edimleri dikkate alınarak, arsa sahibinin belirli paylarının mülkiyetinin devri karşılığında,yüklenicinin arsa üzerine bir bütünlük taşıyan bağımsız bölümler inşa etmeyi ve bunlardan sözleşme gereğince arsa sahibine ait olan bağımsız bölümleri teslim etmeyi üstlendiği bir sözleşmedir. Sözleşmenin hukuki sonuç doğurabilmesi için, sözleşmenin esaslı noktalarında, eser-ücret- arsa sahibi ile yüklenicinin iradelerinin birleşmesi gereklidir.[4] 

Arsa payı karşılığı bağımsız bölüm yapımı sözleşmesinin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de, edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmekle yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise, sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir.[5]

2-KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMENİN TÜRÜ VE HUKUKİ NİTELİĞİ

            Borçlara ilişkin sözleşmeler, bütün unsurları ile Borçlar Kanunda düzenlenmiş olup olmadıklarına göre, kanunda düzenlenmiş olan sözleşmeler (“isimli sözleşmeler” ya da “tipik sözleşmeler”) ve kanunda düzenlenmemiş sözleşmeler (“isimsiz sözleşmeler”) şeklinde ayrıma tabi tutulmaktadır.[6] Kanunda düzenlenmiş olan sözleşmeler genel olarak, Borçlar Kanunun “Akdin Muhtelif Nevileri” başlıklı  ikinci kısmında yer alan sözleşmelerdir. Kanunda, hayatta en çok rastlanan sözleşme türleri, adları, şartları, şekilleri, hükümleri, özel ve ayrıntılı olarak düzenlenmiştir.

Kişiler arasında düşünülemeyecek kadar çok biçimde muameleler meydana gelebileceğinden, kanun koyucunun bu muamelelerin hepsini düşünüp her ilişkiye göre özel sözleşme tipleri tespit etmesi maddeten mümkün olmadığı gibi[7], böyle bir hareket tarzının hukuki ve ekonomik ilişkilerin gelişmesine engel teşkil etme tehlikesi de söz konusudur. Bu nedenle B.K. md. 19’da “Bir akdin mevzuu,kanunun gösterdiği hudut dairesinde,serbestçe tayin olunabilir.” biçiminde sözleşme serbestisi düzenlenmiştir. Sözleşme serbestisi doğrultusunda, kişiler, hukuki ilişkilerini, var olan hukuk düzen sınırları içerisinde kalmak ve kanunda yer alan sınırlamalara uymak koşulu ile diledikleri gibi düzenlemek, diledikleri konuda diledikleriyle diledikleri tipte sözleşmeler yapmak hak ve özgürlüğüne sahiptirler.[8]

 Sözleşme serbestisi ilkesi[9], kişilere, emredici hukuk kurallarına aykırı olmamak üzere yasada düzenlenmiş sözleşmelerin hükümlerini değiştirmek, kanunda düzenlenmiş birden fazla sözleşme türünün unsurlarını, kanunun öngörmediği şekilde birleştirerek ya da karıştırarak sözleşmeler yapmak ya da yasada özel olarak düzenlenmiş olan sözleşme türlerinin dışında tamamen yeni sözleşmeler yapmak serbestliği sağlamak olarak açıklanmaktadır. İsimiz sözleşmelerin, Borçlar Kanununda düzenlenmiş bulunan sözleşme serbestisi ilkesinin sağladığı imkandan kaynaklanan sözleşmeler olduğu söylenebilir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi özellikle yargı kararlarında Borçlar Kanunu’nun 355. ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olarak anılmakla birlikte[10], tipik bir eser sözleşmesi de değildir. Çünkü, ivazlı yani meydana getirilecek bağımsız bölümler karşılığında ücret taahhüdü içeren ve ivazı arsa payı olan bu sözleşmelerde, müteahhidin arsa sahibine yapacağı işin yani bağımsız bölümlerin bedeli, arsa üzerinden verilen pay ile ayni olarak ödenmektedir. Başka bir deyişle, arsa sahibi diğer bir sözleşmenin (satım sözleşmesinin) asli edimini üstlenmiştir. Dolayısıyla, yalın bir “eser sözleşmesi” olmayan “kat karşılığı bağımsız bölüm yapımı sözleşmesi”, kanunda düzenlenmiş, bir sözleşme türü olmayıp, sözleşme serbestisi ilkesine dayanan isimsiz bir sözleşmedir.[11]

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, karma bir sözleşme türüdür. Karma sözleşme doktrinde yakın anlamlarda tanımlanmaktadır.[12] Karma sözleşme, birden fazla tipik sözleşmenin unsurlarını kısmen ya da tamamen bünyesinde kaynaştıran “tek bir sözleşme” türüdür.Bir başka deyişle, farklı tipteki birden çok sözleşmeye ait çeşitli unsurların tek bir sözleşmenin bünyesinde karıştırılması ve kaynaştırılması söz konusu olmaktadır.

Nitekim, kat karşılığı inşaat sözleşmesi; iki ayrı sözleşmenin (eser ve satım sözleşmelerinin) asli unsurlarının değiş tokuş edildiği tek bir sözleşmedir. Burada, müteahhidin arsa sahibinin arsası üzerinde yapacağı bağımsız bölümlerin bedeli arsa payı olarak ödenmekte olup, bu sözleşme kurulurken, ne bir taşınmazın alım satımı, ne de bir inşaatın bağımsız olarak yapımı amaçlanmamıştır. Yani tarafların niyeti farklı amaçlı iki sözleşmeyi birbirine bağlamak değil, tek bir sözleşme yapmaktır. Nitekim gerek doktrinde[13] gerekse Yargıtay kararlarında[14] arsa karşılığı bağımsız bölüm yapım sözleşmelerinin karma sözleşme niteliğinde olduğu ve “çift tipli karma sözleşme” kategorisinde yer aldığı görüşü hakimdir.

3-) KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNE UYGULANACAK

      HÜKÜMLER

Arsa payı karşılığı bağımsız bölüm yapma sözleşmesinin niteliği “çift tipli karma sözleşme” olarak belirlenmiştir. Bu belirleme bu sözleşmeye uygulanacak hükümlerin tespiti açısından önem arz etmektedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, her iki tarafın edimine, o edimin nitelikçe ait olduğu sözleşme tipine ilişkin hükümlerin doğrudan doğruya uygulanması gerektiği ve değişik sözleşme tiplerine ilişkin kurallar birbirine ters düşerse, bu sözleşmeye, taşınmaz satımı ve eser sözleşmesine ait hükümlerin, bir arada ve biri diğerine hüküm ve sonuçları itibariyle bağlı olmak üzere, taraf iradelerine uygun bir şekilde tatbik edilmek suretiyle soruna çözüm aranmasını; bu halde ortaya çıkacak yasa boşluklarının MK. nun 1. maddesi göz önünde tutularak tamamlanması yoluna gidilmesini yasaya ve adalete uygun bir çözüm olarak değerlendirmektedir. Doktrin ve Yargıtay’ın verdiği kararlarda bu doğrultudadır.[15]

4-)KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN UNSURLARI

Arsa payı bağımsız bölüm yapımı sözleşmesi, eser sözleşmesinin bir türü olduğu[16] cihetle, eser sözleşmesinin asli unsurlarından yola çıkarak, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin unsurlarını belirleyeceğiz.

Eser sözleşmesinin ilk asli unsuru olan “eser” kat karşılığı inşaat sözleşmesinde “kat/bağımsız bölüm”e; diğer unsur olan “imal etme”, kat karşılığı bağımsız bölüm yapımı sözleşmesinde, müteahhidin arsa sahibine devredeceği bağımsız bölümlerin imaline, eser sözleşmesindeki “ücret” unsuru, arsa payı karşılığı bağımsız bölüm yapımı sözleşmesinde, arsa sahibinin arsa paylarını müteahhide devretmesi yükümlülüğüne ve “anlaşma unsuru” ise yine arsa sahibi ile müteahhit arasında belirli şartlarda bir sözleşme yapılması olarak belirmektedir.

A-)Eser (Kat/Bağımsız Bölüm) :

Eser sözleşmesinin asli unsurlarından ilki eserdir. Eser, müteahhidin belli bir bedel karşılığı meydana getirmeyi üstlendiği “şey”dir.[17] Hizmet sözleşmesinde işçinin,vekalet sözleşmesinde vekilin, iş görme borcunun aksine, müteahhidin eser meydana getirme borcu, bir edim fiili (emeğin kendisi) değil, edimin (emeğin) neticesidir ki; işte bu netice de “eser”dir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri açısından eser, daha dar bir kapsam ifade etmekte olup, genellikle “bina” ya da “kat/bağımsız bölüm”dür. Bağımsız bölüm, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK)’nun 2. maddesinde, “… ana gayrimenkulun ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümleri….” Şeklinde tanımlanmıştır. KMK’ nun 1. maddesinde “kat”, yapının daire, iş bürosu, dükkan gibi bağımsız mülkiyet kurulabilecek bölümlerinden birisi olarak sayılmak suretiyle, Yasada “kat”a bağımsız bölüm niteliği tanınmıştır.

Sözleşmeye konu olan ve müteahhit tarafından yapımı üstlenilen şeyi, “kat” dan ziyade daire, dükkan, büro gibi arsa paylarına[18] bağlı tüm kısımları kapsayacak biçimde “bağımsız bölüm”[19]  diye nitelemek daha uygun olacaktır.Ayrıca, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde yaygın olan, arsa sahibinin arsası üzerinde bir bina inşa edilerek bu binadan arsa sahibine bağımsız bölümler verilmesi olmakla birlikte, günümüzde daha büyük kapsamlı projeler de hızla artmakta, bu projelerde arsa sahibinin arsası üzerinde birden fazla bina yapılıp bu binalar arsa sahibi ile müteahhit arasında bölüştürülebilmektedir. Örneğin, arsa sahibinin arsası üzerinde müstakil villalar yapılmakta ve bu villalar arsa sahibi ile müteahhit arasında bölüştürülmekte ya da birden fazla binadan ve alış-veriş merkezinden oluşan bir kompleks yapılmakta ve bu binalar ve iş yerleri arsa sahibi ile müteahhit arasında paylaştırılmaktadır. Bu durumlarda arsa sahibine tekabül eden kısım bağımsız (müstakil) binalar da olabilmektedir. Bu hallerde dahi müteahhidin yapımını üstlendiği kısımları bağımsız bölüm olarak nitelemek mümkündür. Dolayısıyla  müteahhidin inşa ederek teslim edeceği binalar da bir anlamda, arsa sahibinin arsası üzerinde inşa edilen binalar sistemi içerisinde arsa sahibine devredilecek bağımsız bölümler olarak nitelendirilebilir.

Eser sözleşmesinin bir diğer unsuru çalışma sonucunu meydana getirme ya da imal etmedir. Diğer bir deyişle, eser sözleşmesinde müteahhide düşen borç bir şeyin imalidir.[20] İmal kavramı mutlaka yeni bir şey (eser) “meydana getirme”yi içermeyip, doktrinde[21], zaten mevcut olan bir şeye bir parça ilave etmek, onu onarmak, şeklini değiştirmek fiillerine de bu kavram içinde yer verilmektedir. Eser sözleşmesinin işgörme sözleşmeleri içerisinde yer almasına yol açan, meydana getirme unsurudur. Müteahhit, zaten mevcut-hazır olan ya da kendi faaliyeti olmaksızın gerçekleşecek bir eseri taahhüt etmemekte, belli bir çalışmanın sonucunu-ürününü, yapıp ortaya çıkarmayı, sözleşmede yüklendiği eseri meydana getirme edimini yüklenmektedir. Müteahhidin inşaatı,bağımsız bölümleri inşa etme edimi, eser sözleşmesinin asli ediminin yani eserin meydana getirilmesinin belirleyici özelliklerini taşımaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, müteahhit, belli bir çalışma sonucunda ve bir karşılık mukabilinde arsa sahibine devredilecek bina yada bağımsız bölümlerin imalini yüklenmiş olmaktadır. Müteahhit, arsa sahibinin arsası üzerinde inşa ettiği binadan, arsa sahibine bağımsız bölüm vermekte, hatta daha büyük kapsamlı projelerde arsa sahibinin arsası üzerinde birden fazla bina inşa edip, bu binaların bir kısmını arsa sahibine devretmektedir.

B-)Ücret :

Eser sözleşmesinin unsurlarından bir diğeri olan ücret, yapılan iş karşılığı müteahhide ödenen bedeldir. Bir eser imaline ilişkin sözleşmenin “eser sözleşmesi” sayılabilmesi için, bu imalin karşılığında bir ücretin taahhüt edilmiş olması gerekir[22]. Eser sözleşmesinde, iş sahibi ücret ödeme yükümlülüğü altına girer. Ücretin hesaplanış tarzının, eser sözleşmesinin niteliği üzerinde bir etkisi olmadığı gibi, ücretin miktarının sözleşmede belirtilip belirtilmemiş olması da bu sözleşmesinin niteliğini etkilemez.[23] Ücretin miktarı eser sözleşmesinde açıkça ve yapılacak bütün iş için tek bir fiyat olarak belirlenebileceği gibi, sözleşmede ücret miktarı kararlaştırılmamış veya takribi bir surette kararlaştırılmış da olabilir. Bu taktirde, inşaatın değerine ve müteahhidin masrafına göre veya birim fiyat üzerinden ücretin kararlaştırılması söz konusu olacaktır. (BK. Md. 366)

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde,müteahhidin edimi açısından eser sözleşmesi hükümleri, arsa sahibinin edimi açısından ise satım sözleşmesi hükümleri geçerli olmaktadır. Eser sözleşmesinde iş sahibinin ücret ödeme yükümlülüğü, arsa sahibi açısından, müteahhidin kendisine teslim edeceği bağımsız bölümler karşılığında, müteahhidin uhdesinde kalacak bağımsız bölümlerin bağlandığı arsa payını devir yükümlülüğüne dönüşmektedir.[24] Bedelin yani devredilecek arsa payının hesabı, arsanın konumu, büyüklüğü, rayiç değeri gibi ölçütler göz önünde bulundurulmak suretiyle, taraflar arasında ücret serbestçe kararlaştırılabilir. Bu tip sözleşmelerde yapılacak bağımsız bölümlerin dağılımı ve bunlar karşılığında müteahhide devredilecek arsa payları genellikle sözleşmede belirlenmektedir.

C-)Taraflar Arasında Anlaşma :

BK. 1’de yer alan hükümden hareketle, arsa payı karşılığı bağımsız bölüm yapımı sözleşmesinin kurulması için, tarafların bir arsa payı karşılığında bağımsız bölüm meydana getirilmesi hususunda anlaşmaları, yani karşılıklı irade beyanında bulunmaları ve bu irade beyanlarının birbirine uygun olması gerektiği söylenebilir. Eser sözleşmesinin tarafları “müteahhit” ile “iş sahibi”dir. Uygulamada “işveren” olarak da adlandırılan “iş sahibi” inşaatı ısmarlayan kişidir. İş sahibi, kamu hukuku tüzel kişisi ya da özel hukuk gerçek ve tüzel kişisi olabilmektedir. Müteahhit ise, iş sahibi tarafından ısmarlanan inşaat işini üstlenen (yüklenen) kişidir.Doktrinde ve uygulamada, “yüklenici” veya “ısmarlanan” olarak da adlandırılmaktadır. Müteahhit, gerçek veya tüzel kişi olabileceği gibi, özellikle büyük kapsamlı projelerde birden fazla müteahhidin bir araya gelerek (iş ortaklığı – joint venture- ve konsorsiyum gibi) işi birlikte üstlendikleri de görülmektedir.

            5-) KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN ŞEKLİ

Borçlar Kanununda şekil serbestisi prensibi hakim olup, sözleşmeler için kural olarak belli bir şekle uyma zorunluluğu getirilmemiştir.Nitekim bu prensip BK. md. 11/1’de, “Akdin sıhhati, kanunda sarahat olmadıkça hiç bir şekle tabi değildir.” hükmüyle ortaya konulmaktadır. Bununla birlikte, sözleşmenin şekli konusundaki özgürlük sınırsız da değildir. Nitekim maddede belirtildiği üzere, Kanunda sözleşmenin geçerliliği, sözleşmenin yine Kanunda belirtilen bir şekilde yapılmasına bağlanmış ise, yani iradelerin belli kalıplarla açıklanması zorunluluğu söz konusu ise[25], bu tip sözleşmeler şekil serbestisinin istisnasını oluşturmakta[26], şekle bağlılık gündeme gelmektedir.

Eser sözleşmesinin bir türü olan, kat karşılığı inşaat sözleşmesi, çift tipli karma bir akittir. Bu sözleşme, eser sözleşmesindeki inşaatın meydana getirilmesi edimi ile satım sözleşmesindeki mülkiyetin geçirilmesi ediminin karşılıklı yüklenilmesiyle oluşmaktadır. Arsa payı karşılığı bağımsız bölüm yapımı sözleşmeleri mahiyetleri gereği taşınmazın mülkiyetinin geçirilmesini ya da geçirilmesinin vaadini de kapsadıklarından, resmi şekilde düzenlenmeleri gerekir.[27] Çünkü TMK. Md. 706’da, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerliliği, resmi şekilde düzenlenmiş olmalarına bağlanmıştır. Yine BK. Md. 213’de gayrimenkul satışının muteber (geçerli) olabilmesi için taşınmazın satış sözleşmesinin resmi şekilde yapılması gerektiğine hükmedilmiştir. Sözleşmeye resmilik kazandırmaya yetkili merciiler ise tapu memurları ve noterlerdir. Tapu Kanununun 26/1. maddesinde gayrimenkul satış sözleşmesinin geçerlilik şartı olan bu resmi şeklin, tapu sicil muhafızları ya da memurları tarafından yerine getirileceği belirtilmiştir. Yine noterlik Kanununun 60. maddesinde yer alan hüküm uyarınca, taşınmaz ya da pay mülkiyetinin satış vaadinin noterlerce yapılacağı (düzeleme biçiminde yapılması gerekmektedir. Noterlik K. md.89) belirtilmek suretiyle, noterlere de taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapma yetkisi verilmiştir.

 Kat karşılığı eser sözleşmeleri tapu memurları tarafından yapılabileceği gibi, noterler tarafından,satış vaadi  şeklinde ise düzenleme biçiminde de yapılabileceği Yargıtay tarafından kabul edilmektedir.[28]

Arsa payı karşılığı bağımsız bölüm yapımı sözleşmeleri, eser ve gayrimenkul devri sözleşmelerinin unsurlarının karşılıklı yükleniminden oluşmuştur. Yalın eser sözleşmesi herhangi bir şekle bağlı olarak düzenlenmek zorunda değilken, gayrimenkulun devri resmi şekle tabi olduğundan, bu sözleşmenin gayrimenkulun devrini içeren kısmının resmi şekilde yapılması gerekmektedir.

Arsa payı karşılığı bağımsız bölüm yapımı sözleşmelerinde resmi şeklin tam anlamıyla gerçekleşmiş sayılması için sözleşmenin gerek objektif gerekse sübjektif bakımdan esaslı noktalarının şekle uygun olarak belirlenmiş olması şarttır.

                                                                  İKİNCİ BÖLÜM

                             KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNİN

                                  SATIŞ VAADİ ŞEKLİNDE DÜZENLENMESİ

1-)Genel Olarak :

Uygulamada çoğu kez arsa sahibi ile müteahhit arasındaki arsa payı karşılığı bağımsız bölüm yapımı sözleşmesinin noterlerce satış vaadi biçiminde düzenlendiği, arsa sahibinin edimini oluşturan pay mülkiyetini geçirme borcunun noterlerce düzenlenen bu sözleşmelerin içinde yer aldığı ve taraflar arasında katların bölüştürülmesi de öngörülüp kat irtifakı yada kat mülkiyetinin kurulması vaadi olarak sözleşmeye yazıldıkları görülmektedir.[29] Dolayısıyla konumuz sözleşmelerin satış vaadi şeklinde kurulması yaygın uygulama alanı bulmaktadır. Ayrıca müteahhitlerin, işin uhdelerinde kalacak arsa paylarına isabet eden bağımsız bölümleri de kısmen ya da tamamen inşaata başlamadan ya da inşaatın devam eden aşamalarında, yine satış vaadi sözleşmeleri ile üçüncü kişilere devretmeleri,satmaları da yaygın bir uygulamadır.

2-)Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Hukuki Mahiyeti :

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin mahiyeti hususunda uygulamada farklı görüşler ileri sürülmektedir.[30] Bazıları satış vaadinin bir ön sözleşme (sözleşme yapma vaadi) olduğunu, bazı yazarlar ise satış vaadi sözleşmesi ile satım sözleşmesini aynı olarak belirtmektedir. Doktrindeki hakim görüşe göre; satış vaadi sözleşmesinin “ön sözleşme” niteliğinde olduğu yönündedir. BK.’nun 22/1. maddesinde hüküm bulan “önsözleşme” ya da “sözleşme yapma vaadi”; tarafların ya da taraflardan birisinin ileride bir borç sözleşmesi yapmayı taahhüt ettiği sözleşme olarak tanımlanabilir[31].

            Sözleşme yapma vaadi ile diğer borç doğuran sözleşmelerde olduğu gibi bir edanın ifası değil, edaya hazır olunması vaat edilmektedir. Önsözleşme ile ileride yapılması vaat edilen borç sözleşmesine ise “asıl sözleşme” denilmektedir. Bu tanımdan yola çıkarak gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi de tarafların ileride bir gayrimenkulun satış sözleşmesini yapmayı taahhüt ettiği sözleşme olarak tanımlanabilir. Bu sözleşmeyle taraflar, hedeflenen satış işleminin gerçekleşmesi için gerekli iradeyi, tapu sicil memuru huzurunda resmi şekilde beyan etmeyi, satış vaadi sözleşmesine konu gayrimenkulün ileride resmi olarak devrini taahhüt etmektedir. Sözleşme yapma vaadi ile taraflardan sadece birisinin diğerine karşı, ileride üçüncü bir şahısla bir borç sözleşmesi yapmayı taahhüt etmesi de mümkündür.Örneğin arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan bir satış vaadi ile arsa sahibi müteahhide ileride müteahhidin gösterdiği bir kişi adına arsa payını devretmeyi taahhüt edebilir.

Tarafların asıl sözleşmeyi hemen yapmayarak bunu ilerideki bir tarihte yapmayı kararlaştırmalarının sebebi, asıl sözleşmeye vücut verecek olaylar bütününden bir kısmının henüz mevcut olmaması, asıl sözleşmenin koşullarının henüz gerçekleşmediği için, kurulmasının olanaksız olması ya da asıl sözleşmenin daha sonra yapılmasında tarafların menfaatinin bulunması gibi hallerdir. Bu manada arsa payı bağımsız bölüm yapımı sözleşmesinde arsa sahibinin menfaati, müteahhidin edimini yerine getirmeden arsayı ona devretmemek, kendisini güvenceye almak; müteahhidin menfaati ise, edimini yerine getirdiğinde, arsa payını devre yanaşmayan arsa sahibini tapu devrine zorlamak olduğu söylenebilir. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, Borçlar Kanununun özel kısmında düzenlenen sözleşmeler gibi özel bir sözleşme türü olmayıp, özel karakterini asıl sözleşmeden alır. Dolayısıyla gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden doğan alacağın devredilip devredilemeyeceği, temerrüt ya da benzer sebeplerle sözleşme yapma vaadinden dönülüp dönülemeyeceği gibi hususlar asıl sözleşmenin hukuki durumuna göre belirlenir. Buna göre arsa payı karşılığı bağımsız bölüm yapımı sözleşmelerinin sözleşme vaadi şeklinde kurulması halinde, buna ilişkin esaslar arsa payı karşılığı bağımsız bölüm yapımı sözleşmesinin hukuki durumuna göre; müteahhit ile üçüncü kişi arasında bağımsız bölümlerin satışına ilişkin kurulan satış vaadi sözleşmesine ilişkin esaslar ise, gayrimenkul satım sözleşmesinin hukuki durumuna göre belirlenmelidir.

Satış vaadi şeklinde kurulan arsa payı karşılığı bağımsız bölüm yapımı sözleşmesinde hem de, müteahhit ile üçüncü kişi arasında kurulan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde, diğer sözleşmelerde aranan unsurların mevcut olması, öncelikle tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanları ile sözleşmenin diğer kuruluş ve geçerlilik unsurlarını taşıması gerekmektedir.

3-) Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları :

Gerek satış vaadi biçiminde düzenlenen arsa payı karşılığı bağımsız bölüm yapımı sözleşmesi, gerekse müteahhit ile üçüncü kişi arasında bağımsız bölümlerin satışına ilişkin kurulan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde, ileride yapılacak asıl sözleşmenin konusunun,esaslı unsurlarının açık olarak belirlenmiş ya da nasıl belirleneceğinin kararlaştırılmış olması gerekir. Buna göre,

satış vaadi sözleşmelerinin konusu yani tarafların karşılıklı olarak ileride yapmayı taahhüt ettikleri edimin (sözleşmenin esaslı noktalarının) ne olduğu; gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin hangi gayrimenkule ilişkin olduğu, bu vaat sözleşmesinden anlaşılmalıdır. Yoksa asıl sözleşmeleri sonradan meydana getirmek imkansız olacaktır.

BK. 22 nci maddesinde, satış vaadi sözleşmesinin ileride yapılacak asıl sözleşmenin şekline tabi olması gerektiğine hükmedilmiştir. Yani asıl sözleşme kanunen bir şekle tabi ise satış vaadi sözleşmesinin de aynı şekle tabi tutularak yapılması gerekir. Yukarıda sözleşmenin şekli ile ilgili bölümünde belirttiğimiz üzere, gayrimenkulün devrini içeren sözleşmeler resmi yazılı geçerlilik koşuluna tâbi olduğundan, bunun vaadi de resmi yazılı geçerlilik şekline tâbidir. Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile önceki Medeni Kanunun 634. ve yürürlükteki Medeni Kanunun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddeleri hükmü uyarınca, geçerliliği resmi şekil satış vaadi sözleşmesinin tapu sicil memurluğu ve muhafızlıklarında resmi düzenleme şeklinde düzenlenebilir. Bunun yanında, Noterlik Kanununun 60/3. bendi gereğince, noterler gayrimenkul satış sözleşmesi yapamadıkları halde, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapabilirler. Dolayısıyla bu sözleşmeler noterlerce de yapılabilir. Bu halde, satış vaadi sözleşmesinin noterlikçe re’sen (düzenleme şeklinde) yapılması gerekir. Noterin, sadece tarafların imzalarını onayladığı satım vaadi sözleşmesi geçerli değildir.[32]

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, uygulamada çoğu kez, müteahhitle arsa sahibi arasındaki sözleşmenin, noterlerce satış vaadi biçiminde düzenlendiği ve arsa sahibinin bağımsız bölümler karşılığında müteahhide devretmeyi vaat ettiği arsa paylarının da bu sözleşme içerisinde yer aldığı, sözleşmede bağımsız bölümlerin taraflar arasında paylaşımına da yer verilmek suretiyle “kat irtifakı ya da kat mülkiyetinin kurulması vaadi” olarak noterlerce düzenlenen sözleşmelere yazıldığı görülmektedir[33]. Yargıtay İçtihadı Birleştirme 24.4.1978 tarih ve E:3, K:4 sayılı kararı da noterlerin bu sözleşmeyi yapabileceklerine ilişkin karar vermiştir. Bu karar göre, “…ana taşınmazda henüz kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmadan önce bağımsız bölüme ilişkin ve arsa payı ile bağlantılı veya bağlantısız, başka deyişle arsa payı belirlenmiş veya belirlenmemiş olarak noterlerce düzenlenen kat mülkiyeti ya da kat irtifakı satış vaadi sözleşmesi, Noterlik Yasasının 60 ıncı maddesinin 3 üncü bendi gereğince noterler tarafından düzenlenebilir. Noterlerce düzenlenen böyle bir satış vaadi sözleşmesi geçerlidir ve tarafları bağlayıcı niteliktedir.”

4-) Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Hükümleri ve Üçüncü Kişilere Etkisi

Satış vaadi, gerçekleştirilmesine karar verilen hukuki durumun doğumunu, mülkiyet hakkının geçirilmesini sağlamaz; sadece bu hukuki durumu doğuracak sözleşmenin ileride yapılması mecburiyeti doğurur. Dolayısıyla, satış vaadi taraflara asıl sözleşmesinin yapılmasını talep etme hakkı ve borcu yükler.[34] İşte bu yükümlülük, taahhütten doğan bir sözleşme yapma zorunluluğudur. Asıl sözleşmenin kurulmasına ilişkin borcun doğması ile, tapu sicili memuru tarafından düzenlenecek resmi senetle satış sözleşmesinin yapılması ve taşınmazın mülkiyetinin müteahhit adına tescil edilmesi gerekir.

Asıl sözleşmenin yapılabilmesi koşulları gerçekleşmiş olduğu halde arsa sahibi sözleşmeyi yapmaya yanaşmıyorsa, müteahhidin dava hakkı doğar.

Gayrimenkul satış vadi sözleşmesi, prensip olarak şahsi hak doğurur ve bu hak ancak sözleşmenin diğer tarafına karşı ileri sürülebilir; taşınmazı tapu ile temellük eden ayni hak sahibine karşı ileri sürülemez. Buna göre satış vaadi biçiminde düzenlenen arsa payı karşılığı bağımsız bölüm yapımı sözleşmesinde, müteahhit tarafından arsa payının devrini öngören arsa sahibine; müteahhit ile üçüncü kişi arasında bağımsız bölümlerin satışına ilişkin kurulan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde ise, üçüncü kişi tarafından müteahhide ya da bazı hallerde arsa sahibine karşı ileri sürülebilir.

Bununla birlikte, gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin, Türk Medeni Kanununun 1009. maddesi uyarınca tapunun beyanlar hanesine şerhi mümkündür. Böylelikle, sözleşme alacaklısı, sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını kuvvetlendirmiş olur ve üçüncü kişilere karşı ileri sürebilme olanağını kazanır. Şerh edilen kişisel hak; taşınmaz üzerinde sonradan mülkiyet veya sınırlı bir ayni hak iktisap edenlere veya sonradan şerh verilmiş şahsi hak sahiplerine karşı ileri sürülebileceği gibi, satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra, kayda işlenen her türlü haciz, ipotek ve benzeri, sözleşme alacaklısının haklarını kısıtlayacak nitelikteki şerhler de sözleşme alacaklısını bağlamaz.[35] İkinci satış vaadi sözleşmesinin tapu siciline şerh edilmiş olması halinde, şerhin etkisi taşınmazı şerh tarihinden sonra devralanlara karşı olup, önceden taşınmaz vaadi sözleşmesi yapan üçüncü kişiyi etkilemez.[36]

Tapu Kanunu 26/6 maddesi uyarınca gayrimenkul satış vaadine ilişkin tapuya koyulan şerh 5 yıl için geçerli olup, 5 yılın dolmasıyla kayıttan silinir ve anılan gücünü yitirir, başka bir deyişle 5 yıl içinde devir gerçekleşmezse tapu sicil müdürlüğü, şerhi re’sen terkin eder. Ayrıca, belirtilen süre dolduktan sonra, satış vaadi sözleşmesine ilişkin şerh re’sen terkin edilmese yani kayıtta bulunsa dahi hukuki kıymetini (etkisini) kendiliğinden yitirir. Arsa sahibi böyle bir durumda, hukuki kıymetini yitiren bu şerhin hükmen silinmesine karar verilmesini isteyebilir.[37] Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, tapuya şerh edilmediğinde, borçlandırıcı diğer bütün sözleşmeler gibi sadece taraflar arasında hüküm ve sonuç doğurabilir. Arsa sahibi, gayrimenkulü satış vaadine rağmen bundan habersiz olan iyi niyetli bir üçüncü kişiye tapudan devrederse, müteahhit bu üçüncü kişiye karsı satış vaadi sözleşmesini ileri süremez. Müteahhit, bu durumda satış vaadi sözleşmesine aykırı davranan arsa sahibinden, uğradığı zararının tazmin edilmesini talep edebilir. Müteahhidin satış vaadi sözleşmesi ile bağımsız bölüm sattığı alıcı üçüncü kişi, satış vaadi sözleşmesine aykırı davranan müteahhitten zararının tazminini talep hakkına sahiptir. Fakat, açılacak davalarda zararın tazminiyle ilgili talepler istenebilir, mülkiyetin alıcıya geçirilmesi talep edilemez. Bununla birlikte bu devrin muvazaalı yapıldığının kanıtlanması durumunda, davacı satış vaadi sözleşmesinden doğan kişisel hakkını yeni malike karsı da ileri sürebilir.[38]

5-) Gayrimenkul Satış Sözleşmesinin Devri :

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi taraflar arasında bir borç-alacak iliksisi kurar. Bu sözleşmeden doğan alacak hakkının, her alacak hakkı gibi üçüncü bir kişiye devri mümkündür. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhit, sözleşmeden doğan edimlerini yerine getirdiğinde arsa sahibine karsı kişisel hak kazanır ve sözleşme uyarınca kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunun adına nakledilmesini arsa sahibinden isteyebileceği gibi, Borçlar Kanunu’nun 162 ve devamı maddeleri uyarınca, bu kişisel hakkını arsa sahibinin rıza ve onayını almaya gerek olmaksızın yazılı olmak koşuluyla üçüncü kişilere de devir ve temlik edebilir. Müteahhidin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de bu hakkını, müteahhidin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahiptir ve mülkiyetin kendisine nakledilmesini isteyebilir.[39] Ancak, müteahhitten bağımsız bölüm alarak müteahhidin halefi durumuna geçen alıcı üçüncü kişi de ancak müteahhidin arsa sahiplerinden talep edebileceği hakları talepte bulunabilir. Bununla birlikte, gerek müteahhit gerekse ondan kişisel hakkını yazılı olarak temellük eden halefi üçüncü kişinin, bu hakkı arsa sahibine karşı ileri sürebilmesi için, müteahhidin sözleşmenin kendisine yüklediği edimini tam olarak yerine getirmiş olması zorunludur. Gayrimenkul satış vaadini de içeren kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi müteahhide devretmeyi taahhüt ettiği arsa payını; üçüncü kişilere bağımsız bölüm satmak amacıyla kurulan gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde ise müteahhit satmayı vaat ettiği bağımsız bölümü, ayrı tarihlerde yaptığı sözleşmelerle başkalarına devretmiş olması durumunda, hangi sözleşme önce düzenlenmişse o sözleşmenin geçerli olduğu kabul edilmektedir. Sonraki sözleşme tapuya şerh edilmiş olsa dahi bu kural uygulanır.

            6-) Satış Vaadi Sözleşmesinde Zamanaşımı :

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden, Borçlar Kanunun 125. maddesi gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğmasından sonra işlemeye başlar. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, arsa payı, arsa sahibi tarafından müteahhide, müteahhidin satış vaadi sözleşmesiyle üçüncü kişilere satışını öngördüğü bağımsız bölümler açısından, bağımsız bölümler üçüncü kişilere, teslim edilmiş ise, on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda, zamanaşımı savunması Medeni Kanunun 2. maddesi uyarınca iyi niyet kuralları ile bağdaşmaz.

                                                                 ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

        ÜÇÜNCÜ KİŞİLERİN KAT KARŞILIĞI İNŞAAT

     SÖZLEŞMELERİNDE HAK KAZANMA BİÇİMLERİ

         1-HUKUKİ NİTELİĞİ

         Üçüncü kişinin amaçladığı kazanım, inşaat tamamlandıktan ve kat mülkiyeti kurulduktan sonra oluşacak bağımsız bölümdür.Henüz sözleşmenin ifa ile sona ermediği aşamada, üçüncü kişinin arsa sahibi veya yüklenici ile yapacağı sözleşmenin konusunu, ileride oluşması muhtemel bağımsız bölümlere özgülenen arsa payı oluşturur.Uygulamada üçüncü kişi ile yapılan satış vaadi sözleşmesinde, belediyeden onaylı inşaat projesine, hatta basit bir ön projeye göre ileride oluşacak bağımsız bölümün numarası belirtilmektedir. [40]

Esasen satış sözleşmelerinde belirtilen bağımsız bölümlerin hukuki belirliliği, arsa paylarının özgüleneceği bağımsız bölümü gösteren kat irtifakı haklarının tapuda kurulmuş olmasıyla mümkündür. Taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti ye da kat irtifakı kurulmadığında da, sözleşmeye konu bağımsız bölüme düşecek arsa payının, taşınmaz üzerinde kat irtifakı kurulacakmış gibi belirlenmesi mümkündür. Bu gibi durumlarda, kat irtifakı kurulmaması halinde, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şerh edilmiş olmadıkça, arsa sahibinin üstlendiği arsa paylarını devir borcu sonraki malikleri bağlamaz. Kat irtifakının eşyaya bağlı bir borç olması nedeniyle, arsa payına malik olan kişi bu paya bağlı olan borçla da yükümlü olacaktır.[41]

            2-ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN BAĞIMSIZ BÖLÜM KAZANIM BİÇİMLERİ

         Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin düzenlenme biçimleri, üçüncü kişinin bağımsız bölümü kazanma yöntemlerinde belirleyici bir rol oynar.Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince arsa paylarının tamamı yükleniciye devredilmemiş ise arsa sahibi arsa paylarını üçüncü kişiye tapu sicilinde devredebilir. Arsa sahibi, üçüncü kişilere sözleşme gereği kendisine kalacak bağımsız bölüme özgülenen arsa paylarının satışını vaad edebilir.

            Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, arsa paylarının tamamı veya bir kısmının tapu sicilinde baştan yükleniciye devredilmiş olması halinde ye da kısım kısım devrin kararlaştırıldığı durumlarda, arsa paylarının maliki olan yüklenici üçüncü kişiye arsa paylarını doğrudan tapu sicilinde devredebilme imkanına sahip olur.

            Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, arsa paylarının yükleniciye devredilmemiş olması halinde ise; yüklenici kendisine kalacak bağımsız bölüme özgülenen arsa paylarını üçüncü kişilere tapu sicilinde devredemeyecek, ya satışını vaad edebilecek ya da sözleşmeden doğan hakkını temlik edebilecektir.

A-) ARSA PAYI SATIM SÖZLEŞMESİ

A.1. Üçüncü Kişinin Yüklenici İle Satım Sözleşmesini Yapması:

         Arsa sahibinin borcu ancak yüklenicinin işi tamamlayıp, arsa sahibine teslim etmesi ile muacceliyet kazanır(BK. md. 81,364/1).Uygulamada, tarafların düzenledikleri kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, teslimin iskan alınması ile eş tutulduğu görülmektedir. [42]

            Arsa sahibinin devir borcunu, yüklenici borcunu ifa etmeden önce de yerine getirmesi mümkündür. Arsa sahibi başlangıçta arsa payını yükleniciye devir edebileceği kısım kısım da arsa paylarının devrini yapabilir. Bu durumlarda da, tapu sicilinde malik olarak gözüken yüklenici, inşaatı finanse etmek amacıyla bağımsız bölümleri üçüncü kişilere tapudan satabilir.

            Üçüncü kişi ile yüklenici arasındaki sözleşmede, yüklenici ileride yapacağı bağımsız bölümlere bağlanan payları tapu sicilinde devretmekte; alıcı üçüncü kişi de kazandığı arsa paylarının bedelini ödemeyi üstlenmektedir. Bu durumda, üçüncü kişi ile yüklenici arasında mülkiyetin devri sebebini oluşturan bir satım sözleşmesi akdedilmektedir.

A.2. Üçüncü Kişinin Arsa Sahibi İle Satım Sözleşmesi Yapması:

         Arsa sahibi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince kendisine kalacak bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satmayı da tercih edebilir. Üçüncü kişinin arsa sahibi ile yapacağı satım sözleşmesi, yükleniciyi yakından ilgilendirmektedir. Arsa sahibi sözleşme ile yükleniciye devrini taahhütte bulunduğu bağımsız bölümlerden birini, tapu sicilinde bir üçüncü kişiye devretmesi halinde, yüklenici söz konusu bağımsız bölümün kendisine devrini arsa sahibinden isteyemeyecektir. Arsa payı inşaat sözleşmesinin, tapu siciline şerh edilmesi halinde, yüklenici, ayni etki kazandırılmış kişisel hakkına dayalı olarak, kendisine düşen bağımsız bölümün devrini, arsa payını devralan üçüncü kişilerden de isteyebilir.[43]

            Yargıtay, arsa sahibinin, kendisinden arsa payı alan üçüncü kişiye karşı eksik ve ayıplı işlerden dolayı arsa payı oranında sorumlu olduğunu kabul etmektedir.[44] Yargıtay yerleşik kararlarına göre, arsa sahibinden bağımsız bölüm kazanan üçüncü kişinin, eksik ve ayıplı işler nedeniyle yükleniciye yönelebilmesi için, arsa sahipleriyle birlikte dava açması gerekmektedir.[45]

B-) ALACAĞIN TEMLİKİ SÖZLEŞMESİ

         B.1.Tanımı; Alacaklı ile alacağı devralan üçüncü kişi arasında borçlunun rızası aranmaksızın, sadece bir tasarruf işlemi niteliği taşıyan ve şekil koşuluna bağlı bir sözleşme ya da kanun veya yargı kararıyla gerçekleşen bir devirdir.[46] Sözleşmeye dayanan temlikte alacak, devralan üçüncü kişiye bir sözleşme ile geçer ve alacağı talep hakkı üçüncü kişiye ait olur.           

         Yüklenici kendisine kalacak bağımsız bölümleri üçüncü kişilere alacağın temliki yoluyla devredebilir. Alacağın temliki, alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın  yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan şekle bağlı bir akittir.[47] BK. md. 163 gereğince temlik, temlik edenle temlik alan arasında yazılı sözleşme ile kurulabilir. Uygulamada yükleniciden şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişilerin temlik sözleşmesini adi yazılı satış sözleşmesi veya noterde düzenleme şeklinde taşınmaz satış  vaadi sözleşmesi olarak yaptıkları görülmektedir.

            Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, alacağını devreden kişi yüklenici, alacağı devralan kişi üçüncü kişi,borçlu ise arsa sahibidir. Alacağın temlikinde, alacakların bir kısmı veya tamamı devredilebilir. Alacağı temlik eden kişi, alacağın temlikinden sonra da alacağın kaynağını oluşturan borç ilişkisinden doğan yükümlülükleri ile bağlıdır.[48]           

         Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’ nun 30.09.1988 tarih ve 2/2 sayılı kararında; “Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetin devir borcunu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilmeyeceğine; bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satışına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen, satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre hakimin M.K.’nın 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasının kabul edilebileceğine” karar vermiştir. Buna göre, şekil şartını taşımayan geçersiz satış vaadi sözleşmelerine rağmen, üçüncü kişinin tescil talebi mümkün hale gelmiştir.

            B.2. Sözleşmeye Dayanan Temlikin Koşulları:

                        І-) Doğmuş veya Doğacak Bir Alacağın Varlığı: Yüklenicinin üçüncü kişiye temlik ettiği alacak doğması muhtemel bir alacak niteliğindedir. Çünkü, inşaatın devam ettiği süre içerisinde yapılan temliklerde, yüklenici sözleşmeden doğan borçlarını tam olarak yerine getirmemekte ve doğmuş bir alacak mevcut bulunmamaktadır.

                        П-)Temlikin Yasaklanmamış Olması:Alacağın temliki, sözleşme ile yasaklanmış olmadıkça mümkündür. (BK: md. 162/1) Yükleniciden şahsi hakkını temellük eden üçüncü kişi, sözleşmede aksine hüküm yoksa veya halin gidişinden temlikin yasaklanmadığı anlaşılırsa da, temellük alınan hakka dayanılarak, arsa sahipleri tapuda tescile zorlanabilir.[49] Temlik taraflar arasında yasaklanmış olsa bile, borçlunun sonradan onay vermesi ile geçerli hale gelir.[50] BK. md. 162/2 gereğince borçlu, alacağın temliki yasağını içermeyen yazılı bir borç ikrarına dayanılarak, alacağı devralmış olan üçüncü kişilere karşı, sözleşmede temlik yasağının karalaştırıldığını ileri süremez. Borçlu bu durumda, devredenle aralarındaki sözleşmeye dayalı olarak uğradığı zararları devredenden tazmin edebilir.

                        Ш-)Temlikin Yazılı Olması: BK. md. 163/1 gereğince alacağın temliki işleminin geçerli olması yazılı olarak yapılmasına bağlıdır. Temlikin adi yazılı şekilde yapılmış olması yeterlidir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 04.04.2001 tarihli 2001/14-288 E. ve 2001/330 K. ne göre “…Borçlar Yasasının 162 ve izleyen maddeleri uyarınca yazılı olmak koşulu ile arsa sahibinin rıza ve muvafakatine almaya gerek görmeden söz konusu kişisel hakkını üçüncü kişilere temlik edebilir…”

               B.3. Alacağın Temliki ile Hak Kazanımın Üçüncü Kişi Bakımından Sonuçları

                        I-) Yüklenicinin Alacağın Varlığından Üçüncü Kişiye Karşı Sorumluluğu

                              I.a. Sorumluluğun Kaynağı:

Yüklenicinin üçüncü kişiye temlik ettiği alacak hakkına ilişkin sözleşmeden dönülmesi veya dönülmüş bir sözleşmeden doğan alacak hakkının üçüncü kişiye temlik edilmesi, temlik edilen hakkın üçüncü kişi tarafından kazanılamaması, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin gerekli şekil şartını taşımaması sebebiyle geçersiz olması durumunda, yüklenicini üçüncü kişiye karşı sorumluluğu doğmaktadır.    

Alacağın temliki ivaz karşılığında yapılmış ise, alacaklı söz konusu alacağın temlik anında varlığını garanti etmiş olur.Ancak temlik ivazsız olarak yapılmışsa, alacaklı alacağın varlığını garanti etmiş olmaz.(BK. md. 169)Alacağın varlığına ilişkin garanti, alacağın kısmen veya tamamen elde edilmesini sürekli ya da geçici olarak engelleyen def’i ve itirazları kapsar.[51] Bu nedenle arsa sahibi yükleniciye karşı ileri sürebileceği def’i ve itirazları üçüncü kişiye karşı da ileri sürebilir.(BK. md. 167/1)

            Üçüncü kişinin alacağını elde edebilmesi için, yüklenicinin kendisine düşen yükümlülükleri yerine getirmesi, arsa sahibinin ödemezlik def’inde bulunabilmesi gibi durumlara imkan vermemelidir.(BK. md. 81) Arsa sahibi, üçüncü kişi ile yüklenici arasındaki alacağa temel olan ilişkiden doğan def’ileri ve yazılı bir borç ikrarına dayanarak alacağı devralan, muvazaayı bilmeyen veya bilmesi gerekmeyen üçüncü kişiye karşı alacağın muvazaalı olduğunu da ileri süremez.

            Sözleşmeden doğan borçların tamamı ifa edilmedikçe, yükleniciye kademeli satış yetkisi verilmiş olması da üçüncü şahsın durumunu değiştirmez. Üçüncü kişi kendisine devredilen bağımsız bölüme ilişkin alacak hakkının, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki kademeli devir hükümleri gereğince yüklenicinin hak ettiğinin ileri süremez.

            I.b. Sorumluluğun Sonuçları ve Zararın Tazmini:

            Yüklenici, alacağın temliki karşılığında aldığı para ve bunun faizi ile üçüncü kişinin temlik işlemi nedeniyle yaptığı masraflar ve arsa sahibine karşı sonuçsuz kalan takibi nedeniyle yaptığı masraflar girer. (BK.md. 171/1) Bu durumda yüklenicinin, borca aykırılık halinde (BK. md. 96 vd.), üçüncü kişinin temlik yapılmaması sebebiyle menfi zararını karşılamak zorundadır.[52] 11.01.2011 tarihinde kabul edilen 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununda[53] bu konuda yeni hüküm eklenmiş olup, devreden kusursuzluğunu ispat etmedikçe, meydana gelen diğer zararlarda istenebilinecektir.[54]

            Üçüncü kişi adına tescilin sağlanamadığı durumlarda, daireye faydalı ve zaruri masraflarda bulunulmuş ise, bunları arsa sahibinden talep edebilir.

            Yargıtay, yükleniciden temellük edilen hakkın, dava yoluyla arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde, kat karşılığı sözleşmesi uyarınca,yüklenicinin edim borcunu tam olarak yerine getirip getirmediğinin tespiti gerekmektedir. Bina sözleşmeye uygun olarak tamamlanmışsa tescil kararı verilmelidir. Ancak, eksik bırakılan iş var ve bu eksiklikte pek az ve arsa sahihi tarafından katlanılacak boyutta ise, bu eksikliğin yüklenici ya da halefi olan üçüncü kişi tarafından tamamlanması olanağı tanınmalıdır.[55] Yargıtay katlanabilinir eksikliği % 95 oranı olarak kararlarında belirlemiş ve bu oranı esas alarak kararlar vermiştir.[56]

            II-) Arsa Sahibinin İyiniyetle İfa İle Borcundan Kurtulması

            Yüklenicinin alacağını üçüncü kişiye devretmesi için arsa sahibinin rızasını almaya gerek yoktur.(BK. md. 162/1) Temlik işleminin arsa sahibine bildirilmemesi halinde temlik işlemini bilmeyen arsa sahibi,yükleniciye yapacağı ifa ile borcundan kurtulur. Alacağın temliki borlusu olan arsa sahibinin , yükleniciye ifası ile borcundan kurtulması için temlikten haberdar olmaması veya haberdar olmasının mümkün olmaması gerekir.[57]

            III-) Üçüncü Kişinin Devraldığı Alacağın Kapsamı

            Alacağın temliki işlemi ile birlikte, devredilen alacak ile bu alacağa bağlı rüçhan hakları ve fer’i haklar da devralana geçer.(BK. md. 168/1) Alacakla birlikte intikal eden rüçhan hakları, alacaklı yüklenicinin şahsına ilişkin olmayan haklar, faiz,teminata ilişkin fer’i haklar, alacağa bağlı yenilik doğuran haklar ve ifayı talep etme, temerrüt halinde gecikme tazminatı isteme gibi alacağa bağlı taleplerdir. Sözleşmeye taraf olmaya bağlı sözleşmeden dönme veya sözleşmeyi fesih gibi yenilik doğuran haklar ise devralana geçmez.

            IV-) Konusu  Aynı Olan Kişisel Hakkın Birden Fazla Kişiye Temliki

            Alacağın temliki sözleşmesi ile alacak yüklenicinin malvarlığından çıkarak, üçüncü kişinin malvarlığına geçer. Yüklenici artık alacak üzerinde tasarruf hakkına sahip değildir. Bu sebeple,yüklenici, aynı alacağı birden fazla kişiye devretmişse, bunlardan ilki geçerlidir. Sonradan devralan üçüncü kişilerin iyiniyetli olması da sonucu değiştirmez.[58] Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında da, geçerli olan eski tarihli sözleşmenin öncelikli kabul edilmesi yönündedir.[59]

            Yüklenicinin birden fazla üçüncü kişiye yaptığı temliklerden hangisinin önce yapıldığı tespit edilemiyorsa her iki temlik de geçersizdir.

            Yüklenicinin, bir üçüncü kişiye alacağını devretmesine karşın, aynı alacağa ilişkin taşınmazı bir başka üçüncü kişiye tapudan devretmesi de mümkündür. Tapudan devralan üçüncü kişinin kazanımı, alacağın temliki işleminden sonra gerçekleşmiş olsa dahi korunacaktır.

                                                               DÖRDÜNCÜ BÖLÜM

                                 KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN

                                FESİH DURUMUNDA ÜÇÜNCÜ ŞAHSA ETKİSİ

1-) Yüklenicinin Temerrüdü Nedeniyle Sözleşmenin Sona Erdirilmesi Halinde                          

       Üçüncü Kişinin Hukuki Durumu

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, teslim günü gelmiş olmasına rağmen yüklenicinin edimini yerine getirmeyerek temerrüde düşmüş olması halinde, borçlunun temerrüdüne ilişkin BK md. 101-108. maddeler uygulanmaktadır.[60] BK md.101 vd. çerçevesinde, müteahhidin teslim borcunda temerrüdünden söz edebilmek için, muaccel olmuş teslim borcunun ifasının mümkün olması, teslim borcunu süresinde yerine getirmemiş olması ve alacaklının kural olarak, kanunun belirlediği şekilde borçluya ihtarda bulunması gereklidir. [61]

Borçlunun temerrüdüne ilişkin genel şartlar gerçekleştikten sonra, arsa sahibi aynen ifayı ve gecikme nedeniyle uğradığı zararın tazminini talep etme imkanına sahiptir. Alacaklı arsa sahibi bu hakkından vazgeçerek, BK. md. 106’ da sunulan, sözleşmeyi feshetme ile müspet zararını,sözleşmeden dönme ile menfi zararını içeren seçimlik haklarını kullanabilir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin müteahhidin kusur sebebiyle iş sahibince feshi halinde, yapılmakta olan inşaattan müteahhidin şahsi hakkı olan bir daireyi temlik yoluyla satın alan üçüncü şahsa etkisini feshin hukuki sonuçlarına göre incelemek gereklidir.[62]

1.a. Feshin Geriye Etkili Sonuç Doğurma Halinde Temlik Alana Etkisi

Yüklenicinin, sözleşmede belirtilen zamanda işe başlamaması veya sözleşme şartlarına aykırı olarak işi geciktirmesi ye da tüm tahminlere rağmen işim belirtilen sürede bitirilmesinin imkansız olması halinde, sözleşme ile tespit edilen zaman beklenmeksizin BK. md. 106 hükümleri uygulanarak, BK. md. 358 gereğince arsa sahibinin sözleşmeden dönebilmesi mümkündür.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin, müteahhidin kusuru sebebiyle iş sahibince feshi halinde, yapılmakta olan inşaattan, müteahhidin şahsi hakkı olan bir daireyi temlik suretiyle satın alan kişinin, müteahhidin halefi olarak arsa sahibine karşı talep hakkı yoktur. Sözleşmeden dönme ile borç ilişkisi geçmişe etkili olarak ortadan kalktığından, üçüncü kişinin yükleniciden devraldığı alacak hakkı da hiç doğmamış olacak ve temlik işlemi hükümsüz sayılacaktır. Bu durumda üçüncü kişi, kusurlu olan yükleniciden zararının tazmin edebilir. Üçüncü kişi, arsa sahibinden daireye yaptığı faydalı ve zorunlu masrafları da isteyebilir.

Kat Karşılığı yapılan sözleşmeye dayanılarak, arsa sahibi tarafından peşinen müteahhit adına tapuda pay veya tamamının intikali yaptırıldıktan sonra başlanan inşaattan müteahhitçe payına düşen bağımsız bölümlerin arsa paylarının üçüncü kişilere satılıp, tapuda devredilmiş olması, arsa sahibinin geriye etkili fesih hakkını etkilemez.

            Kat karşılığı yapılmakta olan bir inşaattan müteahhide ait bağımsız bölümleri satın alan üçüncü kişiler, arsanın yükleniciye ait olmadığını ve müteahhidin yapacağı inşaat karşılığında bu arsanın tapusunun adına intikal ettirildiğini, müteahhidin sözleşmedeki ifa yükümlülüğünü yerine getirmediği takdirde, akdin feshedileceğini, bunun sonucu olarak da taşınmaz tapusunun iptal edilerek, ilk sahibine verileceğini, üçüncü kişinin bilmesi gereklidir ve kural olarak bildiği kabul edilir.Bu nedenle de üçüncü şahısların bu olaylarda iyiniyet iddiaları dinlenmez. Yüklenicinin doğması muhtemel hakkı üzerine haciz koyduran kişilerde, arsa sahibine karşı haklarını ancak yüklenicinin edimini yapması halinde kavuşacaklarını bilecek durmda olmaları sebebiyle, bu kişilerin de Medeni K. md. 1023’ deki iyiniyetin korunması durumundan yararlanamazlar.[63]

            Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında, sözleşmeden dönme ile sözleşmenin geçmişe etkili olarak ortadan kalkacağı kabul edilmektedir.[64] Yargıtay, iade borçlarının kapsamı bakımından sebepsiz zenginleşme hükümlerini uygularken, taşınmaz mülkiyetinin iadesi konusunda, tapu sicilinin düzeltilmesi davası açılabileceğini kabul etmektedir.[65]

1.b. Feshin İleriye Etkili Sonuç Doğurması Halinde,Temlik Alana Etkisi

            Üçüncü kişinin yüklenici ile taşınmaz satış vaadi veya alacağın temliki sözleşmesi yapması halinde, üçüncü kişi, sözleşmenin ileriye etkili feshi ile yapılan paylaşım sonucu yükleniciye kalan bağımsız bölümlerden birine hak kazanmış ise kazanımı korunacaktır.

Müteahhit, fesih anına kadar yaptığı inşaatın karşılığını sözleşmedeki paylaşım oranları gözetilerek, inşaattan bağımsız bölüm şeklinde aynen alacağından,temlik alan üçüncü şahsın fesih sonucu arsa sahibi nezdinde, müteahhidin kalan şahsi hakkını, temlike dayalı olarak talep etmesi mümkündür. Feshedilen sözleşme ile;önceden temlik alan üçüncü şahısların, arsa sahihine karşı açacakları davalarda, inşaatın hangi aşamaya getirildiği anlaşılıp,feshin ileriye etkili sonuç doğuracak koşulların varlığı halinde,müteahhidin yaptığı inşaattan kaç bağımsız hak ettiği ve bunlardan arsa sahibi nezdinde kalan şahsi hakkı bulunup bulunmadığının tespiti yapılarak karar verilmelidir.[66]

Yargıtay’ın yerleşik kararlarında kişisel hakkına dayanan üçüncü kişinin açacağı tapu iptal ve tescil davalarında, inşaattaki eksikliğin arsa sahibince tahammül edilebilir. Ve pek az oranda olması halinde, üçüncü kişinin bu eksikliği tamamlamasına imkan verilirken, inşaattaki tamamlanma oranı esas alınarak ileriye etkili fesih yapılacaktır.[67]

2-) İfa İmkazsızlığı Nedeniyle Sözleşmenin Sona Ermesi Halinde Üçüncü kişinin    

      Hukuki Durumu

2.a. Eserin Yok Olması:

Yapılmakta olan veya tamamlanmış eser arsa sahibine teslim edilmediği aşamada, beklenmedik bir olay sonucu inşaatın yok olması halinde, hasarın tamamı yükleniciye aittir. Bu durumda kusursuz imkansızlık nedeniyle, tarafların karşılıklı edimleri sona erer. Arsa sahibi tamamlanmış olan yapıyı teslim almakta temerrüde düşmedikçe, yüklenici çalışması için ücret talep edemeyeceği gibi yapmış olduğu masrafların karşılığını da isteyemez.Eserin yeni baştan yapılması mümkün oldukça, imkansızlık söz konusu olmaz.

 Yargıtay’ın geriye etkili fesih halinde benimsediği esaslar dikkate alındığında, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciye devredilmesi gereken arsa paylarının tamamı veya bir kısmı başta tapudan devredilmişse, sebepten yoksun hale gelen paylar tapu iptali ve tescil yoluyla arsa sahibine iade edilecektir. Taşınmazın adına tescilini sağlamayan üçüncü kişi de, yükleniciden zararının tazminini isteyebilecektir.

2.b.Yüklenicinin Ölümü veya Aczi:

BK. md. 371’ de “Müteahhidin öldüğü yahut suç’u taksiri olmaksızın işi bitirmekten aciz kaldığı takdirde, mukavele müteahhitin şahsı nazra alınarak yapılmış ise istisna akdi münfesih olur.

Bu taktirde yapılan miktarın kullanılması kanil ise iş sahibi onu kabule ve bedelini vermeğe mecburdur.” hükmü yer almaktadır.Söz konusu hüküm uyarınca,müteahhidin ölümü ve aczi halinde kural olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmesi sona ermez.Ancak sözleşme müteahhidin özel bilgi ve uzmanlığı, sanat ve ekonomik gücü gibi kişisel nitelikler göz önüne alınarak yapılmışsa, müteahhidin ölümü veya kusuru olmaksızın işi yapmaktan aciz kalması halinde sözleşme sona erecektir. Sözleşme konusu işin müteaahit tarafından bizzat veya kendi yönetimi altında yapılması gerekiyorsa, müteahhidin ölümüyle sözleşme kendiliğinden sona erer. Uygulamada sözleşmelere “Yüklenicinin ölümü halinde mirasçıları inşaatı sözleşme şartlarına göre tamamlama hakkına sahiptirler.Mirasçılar inşaatı tamamlamayacak durumda iseler, arsa sahibi mirasçıların nam ve hesabina inşaatı tamamlatabilir.” Hükümler konulmaktadır.

Müteahhidin ölümü veya aczi halinde, inşaatın yapılan kısmının kullanması mümkün ise, arsa sahibi bu kısmı kabul etmek ve bedelini vermek zorundadır. Verilecek bedelin, işin değerine ve masraflarına göre belirlenmesi gereklidir.

Yüklenicinin ölümü veya aczinden önce tapudan arsa payı devralan üçüncü kişilerin kazanımı, yüklenicinin temerrüdü nedeniyle sözleşmenin ileriye etkili feshinde kabul edilen esaslar dahilinde korunacaktır.

3.c. Arsa Sahibinin Şahsında Ortaya Çıkan İmkansızlık

BK. md. 370’ de “Taahhüt olunan şeyin yapılması iş sahibi nezdinde zuhur eden bir kaza yüzünden mümkün olamıyorsa müteahhit yaptığı işin kıymetini ve bu kıymette dahil olmayan masrafını alır.

Bu hususta iş sahibinin taksiri varsa müteahhidini başkaca zarar ve ziyan istemeğe hakkı vardır.” Hükmü yer almaktadır. Buna göre arsa sahibinin şahsını ilgilendiren objektif nitelikteki ölüm,ağır hastalık gibi sebeplerin, arsa sahibinin arsasının kamulaştırılması, toprak kayması,deprem sonrası inşaat yapılamayacak duruma gelmesi,üzerinde inşaat yapılacak arsaya yetkili makamlarca inşaat yasağı konulması veya inşaat projesine izin verilmemesi gibi haller BK. md. 370 kapsamına girmektedir.[68]

Sözleşmenin bu nedenlerle ortadan kalkması halinde sona erme ileriye etkili sonuç doğurmaktadır. Yapılan işin tüm işe oranı göz önüne alındıktan sonra, yüklenici tarafından kazanılması mümkün olan arsa paylarındaki üçüncü kişinin kazanımları korunmaktadır.

4.d. İmar Mevzuatına Aykırılık

Yapılan inşaatın imar düzenine ilişkin mevzuata aykırı olması halinde hukuki imkansızlık söz konusudur. Hukuki imkansızlık, ifanın hukuki bir sebepten mümkün olmaması hali şeklinde ifade edilebilir.[69] Sözleşmenin kuruluşu sırasında inşaat ruhsatı verilmeyecek bir proje içeren sözleşme, BK md. 20’de belirtilen baştaki objektif imkansızlık nedeniyle batıldır.

İfaya geçici engel oluşturan olayların sonradan ortadan kalkması mümkün görülüyorsa, kural olarak, bunlar sözleşmenin ortadan kalkması sonucunu doğurmaz.[70] İmar mevzuatına aykırı olarak taahhüt edilmiş bir yapı inşası durdurulduktan sonra,mevzuat değişerek inşaata izin verilmiş ise, baştaki objektif imkansızlık nedeniyle her ne kadar sözleşme geçerlilik kazanmasa da, taraflar işe devam konusunda anlaşırlarsa diğer tarafın butlanı ileri sürmesi de dürüstlük kuralı ile bağdaşmamaktadır. Yüklenici projeye ve mevzuata aykırı kısımları düzelterek, sözleşmeye,projeye ve mevzuata uygun ifada bulunmak zorundadır. Aykırılık halinin düzeltilmesi mümkün ise,  yükleniciye buna ilişkin imkan verilmelidir.

İmara aykırı inşaattan hak elde eden üçüncü kişinin kazanımının korunması, yüklenicinin kazanımının korunmasına bağlıdır. Üçüncü kişi,yüklenicinin hakkının doğduğu noktada hak sahibi olacaktır.

3-) Tazminat Ödenerek Sözleşmenin Feshi Halinde Üçüncü Kişinin Hukuki

      Durumu

            BK. md. 369’da “Yapılan şey;bitmezden evvel iş sahibi yapılmış olan kısmın bedelini vermek ve müteahhidin zarar ve ziyanını baligan mabelağ tazmin etmek şartiyle mukaveleyi feshedebilir.” Hükmü yer almaktadır. Buna göre, arsa sahibi inşaatın yapımı sırasında herhangi bir haklı sebebe gerek kalmadan, kat karşılığı inşaat sözleşmesini feshederek sona erdirebilir. Arsa sahibinin tam tazminat karşılığında fesih hakkına sahip olabilmesi için, inşaatın henüz tamamlanmamış olması, müteahhidin yaptığı kısmın bedelinin yükleniciye vermesi ve onun uğradığı zararı tamamen tazmin etmesi gerekir.[71] Bu durumda da, inşaatın geldiği aşamada ve tazminat göz önüne alınarak,üçüncü kişinin kazanımı korunacaktır.          

                                                  BEŞİNCİ BÖLÜM

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN ŞEKİL ŞARTINA AYKIRI

    DÜZENLENMESİ HALİNDE ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN HUKUKİ DURUMU

            1-) Şekil Eksikliğinin Üçüncü Kişi Bakımından Sonuçları

Arsa sahibinin kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan borcu arsa payı mülkiyetinin devri olması nedeniyle MK. md.706, BK. md.213 ve TK. md. 26 uyarınca sözleşmenin resmi şekilde yapılması gereklidir. Bu şart sözleşmenin geçerlilik şartıdır. NK. md. 60 uyarınca sözleşmeye taşınmaz satış vaadine ilişkin kural uygulanarak, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri noterlerce de resmi şekilde geçerli olarak yapılabilecektir.

            Resmi şekil şartına uyulmadan düzenlenen taşınmaz satışına ilişkin sözleşmeler geçersizdir. Sözleşmeler yasanın öngördüğü şekilde düzenlenmemişse mutlak butlanla batıldır. Şekil noksanlığı herkes tarafından ileri sürülebilir ve bu durum hakim tarafından re’sen göz önüne alınır.Geçersiz sözleşmeyi akdeden taraflar edimlerini sebepsiz zenginleşme ve yerine göre istihkak davası ile geri alabilirler. Yüklenici gerekli şekil şartını taşımayan geçersiz bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan alacağını üçüncü kişiye temlik etmişse, arsa sahibi yükleniciye karşı ileri sürebileceği şekil eksikliğini BK. md. 167 uyarına üçüncü kişiye karşı da ileri sürebilir.

            Yükleniciden bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi, şekil eksikliği bulunan geçersiz sözleşmeye dayanarak bağımsız bölümün adına tescilini sağlayamaz. Çünkü, söz konusu bağımsız bölümün devri talebinin dayanağı olan kat karşılığı inşaat sözleşmesi hükümsüz olup, bu hükümsüzlük yüklenicinin bağımsız bölümü kazanmasını dolayısıyla üçüncü kişiye devretmesine engel olmaktadır.

            Üçüncü kişi, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliği nedeniyle yükleniciyi aynen ifaya zorlayamaz ise, sebepsiz zenginleşme kuralları ve denkleştirici adalet ilkesi gözetilerek yükleniciye ödemiş olduğu satış bedelinin iadesini talep edebilir. Yargıtay şekle aykırılık nedeniyle geçersiz bu tür sözleşmelerde iadenin kapsamını, denkleştirici adalet ilkesi adı altında, alım gücü kıstası üzerinden belirlemektedir.  

            2-) Şekil Eksikliğinin İleri Sürülmesinde Hakkın Kötüye Kullanılması Yasağı:

            Kanunun öngördüğü şekil şartına uyulmaksızın yapılan işlemlerin bazı durumlarda, geçerli bir hukuki işlem gibi sonuç doğuracağı kabul edilmektedir. Şekle aykırı olarak yapılan sözleşmeden doğan başlıca borçlar karşılıklı taraflarca yerine getirilmiş ise, şekle aykırılığı ileri sürmek MK. md. 2’deki hakkın kötüye kullanılması yasağı sayılarak sözleşme geçerli bir sözleşmenin hüküm ve sonuçlarını doğuracaktır.[72]

            Arsa sahibi geçersiz sözleşmeden doğan edimini yerine getirerek arsa paylarının mülkiyetini yükleniciye tapuda devretmişse, artık yüklenicinin şekil eksikliğini ileri sürerek inşaat yapma borcunu kısmen veya tamamen yerine getirmemesi hakkın kötüye kullanılması sayılır. Aynı şekilde yüklenici, sözleşmenin hükümlerini tam olarak yerine getirerek inşaatı tamamlamış ve arsa sahibine teslim etmiş olmasına rağmen, arsa sahibinin şekil eksikliğini ileri sürerek arsa paylarının devrinden kaçınması hakkın kullanılması niteliğindedir.[73]

            Şekle aykırılığı ileri sürmenin hakkın kötüye kullanılması sayılabileceği durumlarda, sözleşmenin geçersizliği yükleniciye karşı ileri sürülemeyeceğinden, üçüncü kişiye karşı da ileri sürülmez. Bu durumda üçüncü kişinin kazanımı korunur.

                                                                       SONUÇ

         Kat karşılığı inşaat sözleşmesi,arsa sahibinin arsasının belirli paylarının mülkiyetini devir karşılığında, yüklenicinin arsa üzerine bağımsız bölümler inşa ederek sözleşme gereğince bunlardan arsa sahibine ait olan bağımsız bölümleri esim etmeyi üstlendiği bir sözleşme türüdür. Hukuki niteliği itibariyle, karma sözleşme tiplerinden çifte tipli sözleşmelerden olup, sürekli-geçici karması bir borç ilişkisi doğurur.Arsa paylarının kısım kısım devri,arsa paylarının satışının arsa sahibince vaadi ve yüklenicinin inşaatı yapmayı taahhüt etmesi biçiminde yapılmaktadır.

            Üçüncü kişinin söz konusu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden amaçladığı kazanım,inşaat tamamlandıktan ve kat mülkiyeti kurulduktan sonra oluşacak bağımsız bölümdür. Bu sebeple, üçüncü kişinin arsa sahibi veya yüklenici ile yapacağı sözleşme, ileride oluşması muhtemel bağımsız bölümlere özgülenen arsa payına ilişkindir. Üçüncü kişilerin hak kazanım biçimi, taşınmaz satış sözleşmesi, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ve uygulamada adi yazılı şekilde düzenlenmiş alacağın temliki sözleşmesi biçiminde olmaktadır.

            Taşınmaz satış sözleşmesinin taraflarını üçüncü kişi ile arsa sahibi veya yüklenici oluşturur.Burada,ileride oluşması muhtemel bağımsız bölümlere özgülenen arsa payları satım sözleşmesinin konusunu oluşturur.

            Yargıtay, yüklenicinin arsa sahibinden kazanacağı olası bağımsız bölümleri üçüncü kişiye satışının vaadini,şeklen geçersiz olması halinde de alacağın devri saymaktadır. Üçüncü kişinin alacağını elde etmesi için, yüklenicinin sözleşmedeki kendisine düşen tüm yükümlülükleri yerine getirmesi gereklidir. Yüklenicinin sözleşmedeki yükümlülüklerinde eksiklik varsa dahi,üçüncü kişiye bu eksikliklerin giderilmesi için mehil dahi tanınmıştır. Bağımsız bölüm satış vaadi sözleşmesi veya alacağın temliki sözleşmesi ile hak kazanan üçüncü kişi, bağımsız bölümün tescilini sağlayamazsa,yükleniciden zararının tazminini isteyebilir.

            Yargıtay’ın yerleşik içtihat kararları, bağımsız bölüm satış vaadi sözleşmesine alacağın temliki hükümleri uygulanacağı yönündedir. Bağımsız bölüm satış vaadi sözleşmesinin, alacağın temliki sözleşmesinden farkı, tapu siciline şerh edilebilmesidir.  

              Arsa sahibinin kat karşılığı inşaat sözleşmesini sona erdirmesi halinde, sona erdirmenin ileriye veya geçmişe etkili sonuç doğurması incelenmiştir. Arsa sahibinin sözleşmeden dönmesi gibi durumlarda, tapuda pay devralan üçüncü kişinin, bu payı avans niteliğinde kabul edilerek, iyiniyetinin korunmadığı ve tapuda güven ilkesinden yararlanamayacağı kabul edilmiştir. Bu durumda üçüncü kişinin hakkının korunmaması, hukuka ve hakkaniyet ilkesine aykırı bir durumdur. Üçüncü kişinin kazanımı, inşaatın bitirilerek bağımsız bölüm alınmasıdır. Bunun için üçüncü kişinin sözleşmenin feshindeki durumunun iyileştirilmesi gereklidir. Yüklenici ile arsa sahibinin, üçüncü kişiye karşı sorumluluğu benimsenmelidir.

            Arsa sahibinin sözleşmeden dönmesi halinde,üçüncü kişi alacağın temliki ye da taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine dayanarak tescil talebinde bulunamaz. Sözleşmeden dönülmesi ile, asıl borç ilişkisi geçmişe etkili olarak ortadan kalkmıştır. Asıl borca bağlı olan, taşınmaz satış vaadi ve alacağın temliki sözleşmesi de ortadan kalmış olmaktadır. Bu halde, üçüncü kişi sözleşme gereğince uğradığı zararları yükleniciden, ayrıca zorunlu ve faydalı masraflarını da arsa sahibinden isteyebilir.

            Sözleşmenin ileriye etkili sonuç doğuracak biçimde feshedilmesi halinde, üçüncü kişilerin hakkettiği kazanımları korunacaktır. Sözleşmenin geriye etkili olarak feshi halinde, yükleniciye devredilmiş olan tapular varsa bunlar tapu iptali ve tescil davası ile arsa payları arsa sahibine dönecek ve üçüncü kişi müteahhitten zararların tazminini isteyebilecektir.

            Tam tazminat ödeyerek sözleşmenin feshi, arsa sahibinin şahsında ortaya çıkan imkansızlık veya yüklenicinin ölümü ye da aczi hallerinde ise, sona erme ileriye etkili sonuç doğuracağından, tapudan payı devralan üçüncü kişilerin kazanımı korunacaktır.

            Yüklenicinin imal ettiği inşaatta imar mevzuatına aykırılık olması halinde ise hukuki imkansızlık söz konusudur. Ancak bu halde, yüklenicinin imar düzenlemelerine aykırılık oluşturan unsurları düzeltmesi mümkündür. Böylelikle, yüklenicinin sözleşmeyi ifa etmesi imkanı sağlanmış olmakla, imara aykırı inşaattan hak elde eden üçüncü kişinin kazanımı korunmaktadır.

            Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerlilik şart resmi şekilde yapılmasına bağlıdır; ancak resmi şekilde düzenlenmemesine karşın, şekle aykırılığın ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması sayılacağı durumlarda, sözleşmenin geçerliliği kabul edilmektedir. Bu durumda sözleşmenin varlığı ayakta tutulmakta, üçüncü kişinin kazanımları korunmuş olmaktadır.

            Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, üçüncü kişiler inşaatın yapımına maddi kaynak sağlamak açısından önem arz etmektedir.Taraf menfaatlerinin bir araya gelmesi ve bunun semerelerinden yararlanılması, sözleşmenin uygulamasına dahil olacak üçüncü kişilerle birlikte mümkündür. Dolayısıyla bu tür sözleşmelerin güvenli şekilde yaygınlaşması ve uygulanabilmesi için, üçüncü kişilerin hakları korunmalıdır. Aksi durumda arsa sahibi, yüklenici ve üçüncü kişiler zarar görecektir.       

---

[1] Uygur, Turgut; İnşaat Hukuku Arsa Payı Karşılığı (Kat Karşılığı)  İnşaat Sözleşmesi, 2. cilt, Ankara, 1998, s.30-31.

[2] Yavuz, Cevdet ; Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Cilt:2, 2. baskı, İstanbul,1993, s.109.

[3] Kartal,Bilal ; Kat Karşılığı  İnşaat Sözleşmesi (Arsa Payı Karşılığı Bagımsız Bölüm Yapma Sözleşmesi), Ankara: 1993, s.15.

[4] Erman, Hasan; Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, 2. Bası, İstanbul 2007, S.2.   

[5] Bkz. Selici, Özer;  İnşaat Sözleşmelerinde Müteahhidin Sorumluluğu,  İstanbul, 1978, s.9-10; Kostakoğlu, Cengiz;  İçtihatlı İnşaat Hukuku ve Kat Karşılığı  İnşaat Sözleşmeleri, 10. bası, İstanbul,2010, s.83

[6] Zevkliler,Aydın; Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 8. Baskı,Ankara,2004, S. 37

[7] Ayan,Mehmet; Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Konya,2002, s.122

[8] Y. H.G.K.’nun 19.2.1997 tarih ve E.1996/11-674, K.1997/87 sayılı kararı ( İBD,Haziran 1998, s.489)

[9] Reisoğlu, Safa; Borçlar Hukuku Genel Hükümler,17. Bası,  İstanbul , 2005,s.111 

[10] Y. 15. H.D.’nin 28.5.2003 tarih ve E.2003/722, K.2003/2796 sayılı kararı ( İBD, Cilt: 78, sayı:3, 2004, s.1342)

[11] Yavuz,Cecdet; Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 6. Baskı,İstanbul,2002, s.55 vd.

[12] Bkz.; Karahasan,Mustafa Reşit, İnşaat İmar İhale Hukuku,Cilt:1, İstanbul,1997,s. 633; Eren, Fikret, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, cilt:1., 5. Bası, İstanbul,1994, s.95 vd.; Feyzioğlu, Feyzi Necmettin, Borçlar Hukuku  İkinci Kısım Akdin Muhtelif Nevileri (Özel Borç  İlişkileri), İstanbul, 1978, s.35 vd.

 

[13] Bkz.; Tandoğan, Haluk; Borçlar Hukuku Özel Borç  İlişkileri, Cilt:2, 4.basım, İstanbul,1989, s.81, Selici, Özer; İnşaat Sözleşmelerinde Müteahhidin Sorumluluğu, İstanbul, 1978, s.7; Ayan, Mehmet; Borçlar Hukuku Genel Hükümler,Konya, 2002, s.123

[14] Bkz.;Y.15. H.D.’nin 5.12.1974 tarih ve E.1249, K. 2188 sayılı kararı; Y.15 H.D.’nin 4.12.1980 tarih ve E.1980/1990, K.1980/2594 sayılı kararı, Y. 15 H.D.’nin 30.5.1979 tarih ve E. 947, K. 131 sayılı kararı.

[15] Bkz.; Serozan, Rona,a.g.e., s.84; Yavuz,Cevdet, a.g.e s.56; Kartal, Bilal, a.g.e., s.65; 15. H.D.’nin 10.11.1975 tarih ve E.4375, K. 4391 sayılı kararı; Y. 15. H.D.’nin 22.10.1976 tarih E.2015, K.3345 sayılı kararları; Y.H.G.K.’nun 9.6.1982 tarih ve E. 979/15-1613,K. 82-565 sayılı kararı, “..Kural olarak, karma sözleşmeye, her bir edimin alındığı sözleşmelerden her birinin kuralları doğrudan doğruya uygulanır. O halde davalının yüklendiği yapı yapma edimi için, BK. nun bu tip sözleşmeyi düzenleyen (355 ve bunu izleyen) maddelerinin uygulanmasına karşılık, davacının arsa payı mülkiyetini davalıya devir borcu yönünden, satış vaadine ilişkin yasa hükümleri uygulanacaktır.”

[16] Y. 15. H.D.’nin 5.5.1992 tarih ve E.6003 K. 2367 sayılı kararı, “Taraflar arasındaki ilişki BK.nun 355 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan kat karşılığı İnsaat sözleşmesinden kaynaklanmıştır.”

[17] Karataş, İzzet; Eser Sözleşmeleri, Ankara, 2004, s.23; Dayanırlı, Kemal; İstisna Akdinde Müteahhidin ve İş Sahibinin Temerrüdü, 3. Baskı, Ankara, 2003, s.7.

[18] Arsa payı, KMK’ nun 2/d fıkrasında, bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payları olarak tanımlanmıştır.

[19] Kartal, Bilal,a.g.e., s.19

[20] Hatemi, Hüseyin, Serozan, Rona ve Arpacı,Abdülkadir, Borçlar Hukuku Özel Bölüm,s.349

[21] Bkz. Karahasan, M.Reşit, a.g.e.,s.69 vd.

[22] Kaplan, İbrahim. “ İnşaat Sözleşmelerinde Yapı Sahibinin Ücret Ödeme Borcu ve Yerine Getirilmemesinin Sonuçları”.  İnşaat Sözleşmeleri, 2. Baskı, Ankara : Banka ve Ticaret Hukuku Araştırma Enstitüsü, 2001,s.78

[23] Aral,Fahrettin;  Borçlar Hukuku Özel Borç  İlişkileri, Ankara, 2006, s.335

[24] Karataş, İzzet; Eser ( İnşaat Yapım) Sözleşmeleri, Ankara ,2004,s. 216

[25] Akıntürk, Turgut; Borçlar Hukuku.11. Bası,  İstanbul, 2005, s.36

[26] Kılıçoğlu, Ahmet; Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 4. Bası, Ankara, 2004, s.73.

[27] Bkz.; Y. 15. H.D.’nin 12.11.1981 tarih ve E. 1981/2098, K. 1981/2240 sayılı kararı, “Uyuşmazlık kat karşılığı eser sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Kural olarak böyle bir sözleşmenin taşınmaz mal satış vaadi biçiminde ve resmi memur önde doğrudan (re’sen) düzenlenmesi gerekir.” (YKD, Mayıs 1982, s.687); KIılıçoğlu, Ahmet; a.g.e, s.191

[28] Bkz.;Y. 15. H.D.’nin 2.4.1992 tarih ve E.4745, K. 1745 sayılı kararı, ”Davacı, davalının paydası bulunduğu taşınmaz üzerinde bina inşa etmeyi davalı da kendisine verilecek daireler karşılığında bir kısım arsa payını devretmeyi taahhüt etmişlerdir. Görülüyor ki sözleşme taşınmaz devrini de içermektedir. O halde sözleşme Medeni Kanunun 634., Borçlar Kanununun 213., Tapu Kanununun 26. ve Noterlik Kanununun 60. maddeleri hükümlerine uygun olarak resmi memur huzurunda veya noter önünde düzenleme şeklinde yapılması gerekmekte olup, haricen yapıldığından geçersizdir.”

[29] Y. 15 H.D.’nin 5.12.1974 tarih ve E. 1249, K.2188 sayılı kararı

[30] Bu görüşler hakkında detaylı bilgi için Bkz. Tandoğan,Haluk, a.g.e., s. 233 vd.

[31] Reisoğlu,Safa,a.g.e., s.79

[32] Y.15. H.D.’nin 16.11.1987 tarih ve E.1439, K. 3942 sayılı kararı, “Taşınmaz satış vaadini de içeren kat karşılığı inşaat sözleşmesinin resmi şekilde noter önünde düzenleme şeklinde yapılması gerekir.”

[33] Y. 15. H.D.’nin 8.3.1979 tarih ve E. 1967, K. 449 sayılı kararı

[34] Hatemi , Serozan ve Arpacı, a.g.e., s. 425

[35] Y. 14. H.D.’nin 25.12.2003 tarih ve E. 2003/6516, K. 2003/9070 sayılı kararı ; Y. 14. H.D.’nin 20.11.2003

    tarih ve E. 2003/5299, K. 2003/8260 sayılı kararı.

[36] Y.14.HD. 21.05.1999 tarihli,1999/3266 E., 1999/ 3839 K.; “Davacının kendi sözleşmesini tapuya şerh ettirmesi bundan sonra taşınmazı alacak olanları uyarmaya yöneliktir. Yoksa bu şerh daha önce şahsi hak elde eden davalıyı etkilemez.”

[37] Y.14. H.D.’nin 12.12.2002 tarih ve E.2002/6638,K.2002/8418 sayılı kararı

[38] Y. 14. H.D.’nin 4.4.1989 tarih ve E.1989/2164, K.1989/3436 sayılı kararı (YKD, Mart 1989, s.410); Y. 14.

    H.D.’nin 24.6.1997 tarih ve E.1997/2957, K.1997/4945 sayılı kararı ( İBD, Haziran 1998,s.552); aynı yönde Y.14. H.D. ‘nin 27.4.2004 tarih ve E. 2003/9226, K. 2004/3433 sayılı kararı “Satış vaadi sözleşmesi noterde usulüne uygun olarak yapılmış olup geçerlidir. Tapu malikinin, mülkiyetindeki payı satış vaadi sözleşmesi ile ….’ya devrettikten sonra aynı payı haricen diğer davacıya satması ve açılan davayı kabulü, harici satışın muvazaalı olduğunun kabulünü gerektirir.” (www.yargitay.gov.tr) (28 Mart 2006); Y. 14. H.D.’nin 27.9.1988

    tarih ve E.1988/4220, K.1988/5987 sayılı kararı, ”…ancak, muvazaalı ve üçüncü kişilerin zararlandırılması amacına yönelik işlemlerin varlığı halinde, o işlemden zarar gören üçüncü kişi şahsi hakkını ayni hak sahibine karşı ileri sürebilir.” (YKD, Ocak 1989, s.80).        

[39] Y. 14. H.D.’nin 6.11.1984 tarih ve E.1984/4370, K.1984/6691 sayılı kararı (YKD, Şubat 1985, s.239)

[40] Reisoğlu,Safa; “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine İlişkin Bir Kısım Sorunlar”, BATİDER, C.XXIV, Ankara, 2007, S.5

[41] Helvacı,S.; “Kat İrtifakı ile Arsa Payı Kat Karşılığı Kat Yapımının Karşılaştırılması”, Prof.Dr. Hayri Domaniç’e Armağan,İstanbul,1995,S.292

[42] Kartal,Bilal, a.g.e., s.109

[43] Reisoğlu,Safa, Sorunlar,S. 16

[44] Bkz.,Y.15.HD. 20.01.2006 tarihli 2005/2179 E. ve 2006/122 K.

[45] Bkz.,Y.15.HD. 04.07.2005 tarihli 2005/1196 E. ve  2005/ 4006 K. “…yükleniciden iktisap edenlerin doğrudan dav haklarının bulunduğu, arsa sahiplerinden iktisap edenlerin ise iktisap ettikleri arsa sahipleriyle birlikte dava açmaları durumunda halefiyet esasına göre dava haklarının bulunduğu kabul  edilmelidir…”

[46] Karahasan,M.Reşit; a.g.e., s.675 vd.

[47] Bkz.,Y.14.HD.,13.03.2008 tarihli, 2008/2489 E. ve 2008/3215 K.

[48] Feyzioğlu,Feyzi N. ;Borçlar Hukuku Genel Hükümler,İstanbul, 1977, s.617; Reisoğlu,Safa;a.g.e., s.402

[49] Bkz.,Y.14. HD. 15.06.2007 tarihli, 2007/5813 E. ve 2007/7560 K.

[50] Reisoğlu,Safa,a.g.e., s.405

[51] Karahasan,M.Reşit; a.g.e., s.687; Reisoğlu, Safa; a.g.e., s.410

[52] Bkz.; Y.13.HD.20.02.1987 tarihli 1986/6524 E. 1987/1019 K.; “..Ancak Borçlar Kanun’un 171. maddesinde temlik edenin bu sorumluluğu, almış olduğu para ve bunun faizi ile davacının borçlu hakkında yapmış olduğu takip masrafları ile sınırlandırılmıştır.”

[53] Türk Borçlar Kanunu Hükümleri 01.07.2012 tarihinden itibaren yürürlüğe girecektir.

[54] Sorumluluğun kapsamı

Madde 193- Devralan garanti ile yükümlü olan devredenden aşağıdaki istemlerde bulunabilir:

1. İfa ettiği karşı edimin faizi ile birlikte geri verilmesini.

2. Devrin sebep olduğu giderleri.

3. Borçluya karşı devraldığı alacağı elde etmek için yaptığı ve sonuçsuz girişimlerin yol açtığı giderleri.

4. Devreden kusursuzluğunu ispat etmedikçe uğradığı diğer zararlarını.

[55] YHGK 03.11.2004 tarihli,2004/14-551,2004/571 K.; “…eksik bırakılan iş var ise, bu eksiklikte pek az ve arsa sahibi tarafından katlanılacak boyutta olduğu takdirde, yüklenicinin edim borcunu tamamen yerine getirmediği sonucunu doğuracak aksi düşünce iyiniyet kuralları ile bağdaşmayacağından, bu eksikliğin yüklenici ya da halefi olan davacı tarafından tamamlanması olanağı tanımlanmalıdır. Eksiklik fiilen tamamlanmasa bile saptanacak bedelin ödenmesi halinde kişisel hakkın doğduğu kabul edilmeli ve tescil hükmü kurulmalıdır.”

[56] Y.14.HD. 18.10.2001 tarihli 2001/5681 E., 2001/6884 K.; “…o halde mahkemece uzman bilirkişi aracılığı ile inşaatın sözleşmedeki şartlara göre hangi seviyede tamamlandığı saptanmalı, %95 ve onu aşan seviyede ise kalan eksiklikler ile iskan ruhsatı alınması için yüklenicinin ödemesi gereken miktar belirlenmeli ve Borçlar Kanununun 81.maddesi uyarınca toplam bedelin mahkeme veznesine depo edilmesi için davacıya önel verilmeli ve oluşacak sonuca göre bir karar verilmelidir.”

[57] Kılıçoğlu,Ahmet;a.g.e.,s.550

[58] Reisoğlu,Safa; a.g.e., s.405

[59] Y.14.HD. 08.04.2008 tarihli 2008/3661 E.,2008/4795 K.; “..burada satış işleminin yüklenin tarafından üçüncü kişilerden birine veya bir kaçına resmi biçimde (noterde satış vaadi sözleşmesi ile), diğerlerine adi yazılı sözleşme ile yapmış olmasının önemi yoktur. Önem arz eden husus, şahsi hak iddiasında bulunan üçüncü kişilere yapılan temlikin taşıdığı tarihtir.”

[60] Tekinay/Akman/Burcuoğlu/ Altop; Borçlar Hukuku Genel Hükümler,7.Basım,İstanbul,1993,s. 947

[61] Öz, Turgut; İş Sahibinin Eser Sözleşmesinden Dönmesi,İstanbul, 1989, s.386 vd

[62] Kostakoğlu, Cengiz, a.g.e,  s. 1176

[63] Y.14.HD.25.10.2007 tarihli 2007/9500 E.,2007/12635 K.

[64] Y.15.HD.14.02.1996 Tarihli,,1996/463E.,1996/821 K.;19.HD.27.01.1994 tarihli 1994/7910 E:,1994/550 K.; Y. 15. HD. 15.06.2004 tarihli 2003/7122 E. 2004/3341 K.

[65] Y.15.HD. 10.03.2003 tarihli 2003/492 E. 2003/1252 K.

[66] YHGK04.12.1991 tarihli 1991/14-508 E.1991/ 634 K..

[67] Y.14.HD. 18.10.2001 tarihli 2001/5681 E., 2001/6884 K.

[68] Tandoğan,Haluk, a.g.e.,s.327

[69] Erzurumluoğlu,Erzan; Türk-İsviçre Hukuku Sistemine Göre Borçluya Yüklenemeyen Nedenlerden Dolayı  Edimin Yerine Getirilememesi, Ankara,1970, s.12

[70] Erzurumluoğlu,Erzan,a.g.e.,s.13

[71] Tandoğan,Haluk, a.g.e., s.344-346

[72] Reisoğlu,Safa; “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine İlişkin Bir Kısım Sorunlar”,BATİDER,2007, s.11

[73] Y.15.HD.01.04.1991 tarihli 1991/4445 E.,1991/1613 K.;Y.15.HD.30.03.1984 tarihli.,1984/679 E,1984/1109K.

 

KAYNAKÇA

 

 

      KİTAPLAR

·         ADAY, Nejat: Özel Hukukta Yüklenti Kavramı ve Sonuçları, İstanbul, 2000.

• AKINTÜRK, Turgut: Borçlar Hukuku,11. Bası,  İstanbul, 2005.
• AKKANAT, Halil: Taşeronluk (Alt Müteahhitlik) Sözleşmesi, İstanbul, 2000.
• ALTAS, Hüseyin: Şekle Aykırılığın Olumsuz Sonuçlarının Düzeltilmesi, Ankara, 1998
• ARAL, Fahrettin: Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, Ankara, 2006
• AYAN, Mehmet: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Konya, 2002
• AYDEMİR, E.; Eser Sözleşmesi ve İnşaat Hukuku, Ankara 2009
• BOZER, Ali: Borçlar Hukuku, Ankara, Dayanırlı Hukuk Yayınları, 2002
• DAYANIRLI,Kemal: İstisna Akdinde Müteahhidin ve  İş Sahibinin Temerrüdü,Ankara, 2003.
• EREN, Fikret: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, İstanbul, 2003
• ERZURUMLUOĞLU, Erzan; Türk-İsviçre Hukuku Sistemine Göre Borçluya Yüklenemeyen Nedenlerden Dolayı Edimin Yerine Getirilememesi, Ankara, 1970
• ERMAN, Hasan: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, 2. Basım, İstanbul, 2007
• FEYZİOĞLU, Feyzi Necmettin: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Cilt 2, İstanbul, 1977.
• GÖNENSAY, A. Saim: Borçlar Hukuku, Cilt 1, İstanbul, 1948
• HATEMİ, Hüseyin, Rona SEROZAN ve Abdülkadir ARPACI: Borçlar Hukuku Özel Bölüm, İstanbul, 1992
• KAPLAN,  İbrahim: Borçlar Hukuku Dersleri, 3. Baskı, Ankara, 2003.
• KARAHASAN, Mustafa Reşit:  İnşaat  İmar  İhale Hukuku, Cilt:1-2, İstanbul, 1997
• KARATAŞ, İzzet: Eser ( İnşaat Yapım) Sözleşmeleri, Ankara, 2004
• KARTAL, Bilal: Kat Karşılığı  İnşaat Sözleşmesi (Arsa Payı Karşılığı Bağımsız Bölüm Yapma Sözleşmesi), Ankara,1993.
• KILIÇOĞLU, Ahmet: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 9. Bası, Ankara, 2007
• KOSTAKOĞLU, Cengiz: İçtihatlı  İnşaat Hukuku ve Kat Karşılığı  İnşaat Sözleşmeleri, 10. Baskı, İstanbul, 2010
• OĞUZMAN, M. Kemal ve Turgut ÖZ; Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 4. Bası, İstanbul, 2005
• OĞUZMAN, M. Kemal, Özer SELİCİ , Saibe OKTAY ÖZDEMİR; Eşya Hukuku, 10. Bası, İstanbul, 2004
• ÖZ, Turgut ; İş Sahibinin Eser Sözleşmesinden Dönmesi, İstanbul, 1989
• ÖZTAN, Bilge; Medeni Hukukun Temel Kavramları, 26. Bası, Ankara,2004
• REİSOĞLU, Safa ; Borçlar Hukuku Genel Hükümler. 17. Bası. İstanbul, 2005
• SELİCİ, Özer; Borçlar Kanununa Göre Sözleşmeden Doğan Sürekli Borç İlişkilerinin Sona Ermesi,İstanbul, 1977,
• SELİCİ ,Özer ; İnşaat Sözleşmelerinde Müteahhidin Sorumluluğu, İstanbul, 1978
• SEROZAN, Rona; Borçlar Hukuku Özel Bölüm, İstanbul, 2002
• ŞENOCAK, Zarife; Eser Sözleşmesinden Ayıbın Giderilmesini İsteme Hakkı,Ankara,2002
• TANDOĞAN, Haluk; Borçlar Hukuku Özel Borç  İlişkileri, Cilt:I/1, Ankara, 1985
• TANDOĞAN, Haluk; Borçlar Hukuku Özel Borç  İlişkileri, Cilt:2, 4.basım, İstanbul,1989
• TANDOĞAN, Haluk; Kusura Dayanmayan Sözleşme Dışı Sorumluluk Hukuku, Ankara,1981
• TEKİNAY,S.S./AKMAN,S./BURCUOĞLU, H./ ALTOP,A. ; Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 7.Basım, İstanbul, 1993
• UÇAR, Ayhan;  İstisna Sözleşmesinde Müteahhidin Ayıba Karsı Tekeffül Borcu,Ankara,2003
• UYGUR, Turgut  ; İnşaat Hukuku Sözleşmeden Doğan Borçlar ve Eser Sözleşmesi, C.1, Ankara, 1997
• UYGUR,Turgut; İnşaat Hukuku Arsa Payı Karşılığı (Kat Karşılığı)İnşaat Sözleşmesi,C.2, Ankara, 1998
• YAVUZ, Cevdet ; Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 6. Baskı, İstanbul,2002
• ZEVKLİLER, Aydın; Özel Borç İlişkileri, 8. Bası, Ankara,2004

 

      YAYINLAR

·         AKIN, G. A.; “Eserdeki Ayıbın İş Sahibine İsnat Edilmesi (Borçlar Kanunu MD. 361)”, Yaklaşım Dergisi, Sayı 156, 157 ve 158, 2006

• EREN, Fikret: “ İnşaat Sözleşmelerinde Müteahhidin Borçları ve Bu Borçların Yerine

      Getirilmemesinin Sonuçları”.  İnşaat Sözleşmeleri, 2. Baskı, Ankara : Banka ve Ticaret    Hukuku Araştırma Enstitüsü, 2001, s.59-86.

• EREN, Fikret: “ İnşaat Sözleşmesinin Sona Ermesi”,  İnşaat Sözleşmeleri, 2. Baskı. Ankara : Banka ve Ticaret Hukuku Araştırma Enstitüsü, 2001.s.87-103.
• HELVACI, S...: “Kat İrtifakı ile Arsa Payı Kat Karşılığı Kat Yapımının Karşılaştırılması”, Prof.Dr. Hayri Domaniç’e Armağan, İstanbul, 1995, s.292 vd.
• KAPLAN,  İbrahim: “İnşaat Sözleşmelerinde Yapı Sahibinin Ücret Ödeme Borcu ve Yerine Getirilmemesinin Sonuçları”, İnşaat Sözleşmeleri, 2. Baskı, Ankara : Banka ve Ticaret Hukuku Araştırma Enstitüsü, 2001, s.107-171
• ÖZ, TURGUT ; “Taşınmazda Mevcuttan Fazla Pay Satımında Şerhedilmiş Satış Vaadinin Önceliği ve Bu konudaki Yargıtay Kararının Eleştirisi”, Prof. Dr. Kemal Oğuzman’ın Anısına Armağan,İstanbul, 2000
• REİSOĞLU, Safa; “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine İlişkin Bir Kısım Sorunlar”, BATİDER C.XXIV, S.2,Ankara, 2007
• SEROZAN, Rona ; “Sözleşme İlişkisinin Çözülmesi, Sözleşme Gereğince Elde Edilmiş Edimi Geri Verme Yükümü”, Necip Kocayusufpaşaoğlu İçin Armağan, Ankara, 2004
• SUNGURBEY, İsmet; “Müteahhidin Teslim Gününde Yapıyı Bitiremeyerek Temerrüde Düşmüş Olmakla Birlikte Özellikle Yapının Bir Bölümü Bitirilmiş Bulunması Durumunda, Kendisine Yapının Bitirildiği Bölümle Orantılı Bir Ücret Ödenmesi Gerekir” (Sayın Prof. Dr. Haluk Tandoğan’a Zorunlu Bir Yanıt), YHD, Şubat,1982
• TANDOĞAN, Haluk ; “Arsa Üzerinde İnşaat Yapma Sözleşmelerinde İşi Yapmadan Bırakan Müteahhidin Yapılan Kısımla Orantılı Ücret Alması Sorunu Üzerine Görüşler”, BATİDER, C.XI, S.1, Haziran, 1981
• TANDOĞAN, Haluk; “Arsa Üzerinde İnşaat Yapma Sözleşmelerinde İşi Tamamlamadan Bırakan Müteahhidin Yapılan Kısımla Orantılı Ücret Alması Sorunu”, YHD.,Nisan, 1982
• YILDIRIM, A.A.; “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Müteahhidin Temerrüde Düşmesi Üzerine Arsa Sahibinin Sözleşmeyi Sona Erdirmesi ve Sona Ermenin Etkileri”, Prof. Dr. Ergun Özsunay’a Armağan, İstanbul, 2004
• ÜNAL, Şeref; “Karşılaştırmalı Hukukta Taşınmaz Mal Mülkiyetinin Devrini Konu Alan Akitlerde Şekil Noksanlığı ve Hakkın Kötüye Kullanılması”, Yargıtay Dergisi, sayı:2, Temmuz 1988, ss.213-221

 

            KANUNLAR

• Anayasa,
• Borçlar Kanunu,

·         İcra Ve İflas Kanunu,

·         İmar Kanunu,

·         Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu,

·         Kat Mülkiyeti Kanunu,

·         Medeni Kanun

·         Noterlik Kanunu,

·         Tapu Kanunu,

·         Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun,

·         Türk Ticaret Kanunu,

·         Yapı Denetimi Hakkındaki Kanun

             www.kazanci.com  /    www.palmiye.com  /   www.yargitay.gov.tr